Hangi Kentsel Dönüşüm Kampanyasını Seçmeliyim?
Yarısı Bizden ile 3 Milyon TL Kredi'nin Kapsamlı Karşılaştırması
Evinizi kentsel dönüşüme sokmak istiyorsunuz ama hangi devlet desteğini seçeceğinize karar veremiyor musunuz? Bu rehber, her iki kampanyanın tüm kurallarını, şartlarını, avantaj ve dezavantajlarını, senaryo bazlı doğru seçimi ve adım adım başvuru süreçlerini hiçbir detayı atlamadan ele almaktadır.
İki Farklı Devlet Destek Modeli
Türkiye'nin deprem gerçeği ve özellikle Marmara Bölgesi'nde beklenen yüksek şiddetli sismik hareketlilik, İstanbul başta olmak üzere pek çok şehirdeki yapı stoğunun ivedilikle yenilenmesini salt bir kentleşme stratejisi olmaktan çıkarıp ulusal bir güvenlik meselesi haline getirmiştir. Bu ihtiyaca yanıt veren devlet, vatandaşlara iki ayrı ve birbirini tamamlayan finansman mekanizması sunmaktadır.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yürütülen bu kampanya; doğrudan geri ödemesiz hibe ve TÜFE endeksli düşük maliyetli kredi bileşenlerini bir arada sunan hibrit bir finansman modelidir. 01 Mayıs 2025 ve 27 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete kararnameleriyle iki kez revize edilerek kapsamı genişletilmiştir. Yalnızca İstanbul'un 39 ilçesindeki riskli yapı sahiplerini kapsamaktadır.
Dünya Bankası tarafından finanse edilen İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi (İADŞP)'nin 2. bileşeni olarak, piyasa koşullarındaki aylık %2,79 faize karşın yalnızca aylık %0,69 faizle ve 180 ay (15 yıl) vadeyle sunulan devlet destekli kredi paketidir. 7 pilot ili kapsamakta olup salt kredi içeren bir modeldir; hibe bileşeni bulunmamaktadır.
Temel Farklar: Tek Tabloda İki Kampanya
| Parametre | 🏛️ Yarısı Bizden | 🌍 3 Milyon TL Kredi |
|---|---|---|
| Hukuki Dayanak | Cumhurbaşkanlığı Kararı 8189, Resmî Gazete 23.02.2024 | 6306 Sayılı Kanun Madde 6 + Dünya Bankası İADŞP |
| Coğrafi Kapsam | Yalnızca İstanbul (39 ilçe) | 7 Pilot İl: İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Kahramanmaraş, Manisa, Tekirdağ |
| Destek Türü | Hibe (geri ödemesiz) + Kredi | Yalnızca Kredi (geri ödemeli, çok düşük faizli) |
| Maksimum Destek | 1.750.000 TL (875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi, ilk konut) | 3.000.000 TL (tamamı kredi) |
| Faiz/Maliyet Modeli | 2 yıl ödemesiz + 3. yıl %0 faiz + TÜFE/2 yıllık güncelleme | Aylık %0,69 (baz); ek indirimlerle düşebilir |
| Ödemesiz Dönem | 2 Yıl (24 Ay) | 1 Yıl (12 Ay) |
| Geri Ödeme Vadesi | Maksimum 10 Yıl (120 Ay) | Maksimum 15 Yıl (180 Ay) |
| KKB / Kredi Notu Şartı | YOK — Teminat yapının kendisidir | VAR — İcra, haciz, yasal takip kaydı olmamalı |
| Gelir Belgesi | GEREKMİYOR | GEREKİYOR — Taksit/Gelir oranı maks. %70 |
| Taşınma Yardımı | 125.000 TL (tek seferlik, fiilen ikamet eden kişiye) | YOK |
| Hibe Bileşeni | VAR (ilk konut/işyeri için geri ödemesiz) | YOK |
| Hakediş Sistemi | %30 — %30 — %30 — %10 (4 sabit dilim) | Blokeli banka hesabı + yapı denetim raporuna göre aşamalı ödeme |
| Tarih Şartı | 31.12.2026'ya kadar riskli yapı tespiti; ruhsat 01.04.2023 sonrası | 01.10.2020 sonrası yıkım sürecine girmiş yapılar |
| Enerji Verimliliği Teşviki | YOK | VAR — A sınıfı için yıllık %0,50 puan indirim |
| Müteahhit Zorunluluğu | Lisanslı müteahhit + noter yapım sözleşmesi | ŞANTİYE-M kayıtlı lisanslı + Ek Taahhütname + ÇSYP |
| İpotek Şartı | Yalnızca kredi kullananlar için 2× kredi tutarı ipotek | Kredi tutarına dayalı standart ipotek |
| Bina Büyüklük Sınırı | 1,5 Kat Kuralı — yeni bina eski binanın 1,5×'ini geçemez | Doğrudan sınır yok; müteahhit sınıfına göre proje ölçeği belirlenir |
| TOKİ/Emlak Konut Seçeneği | VAR — site ölçeğinde devlet garantörlüğü | YOK |
| Kullandırıcı Kurumlar | Emlak Katılım, Ziraat Bankası (Bakanlık onaylı) | Ziraat Bankası, Halkbank, Vakıfbank, QNB |
Yarısı Bizden Kampanyası:
Kurallar, Şartlar ve Finansal Analiz
Hukuki Dayanak ve Revize Tarihleri
Yarısı Bizden kampanyası, Cumhurbaşkanı'nın onayıyla 23 Şubat 2024 tarihli ve 32469 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 8189 Karar Sayılı "İstanbul İlinde Yürütülecek Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Kapsamında Yapım İçin Yardım Verilmesine İlişkin Karar" ile hukuki zemini oluşturulmuş; sahadan gelen geri bildirimler ve ekonomik dalgalanmalar doğrultusunda iki kez revize edilmiştir:
- 1 Mayıs 2025: Resmî Gazete'de yayımlanan kararname ile kapsam genişletilmiş, bazı şartlar esnetilmiştir.
- 27 Şubat 2026: En kritik güncelleme — kat irtifakı kurma zorunluluğu kaldırılmış; 31 Aralık 2026 tarihine kadar riskli yapı tespitinin tamamlanmış olması kampanyadan yararlanmak için yeterli sayılmıştır.
💡 27 Şubat 2026 Revizesinin Önemi: Bu güncelleme, belediye onayı, müteahhit anlaşması ve ruhsat süreçleri doğal olarak 2027'ye sarkan hak sahiplerinin devlet desteği haklarını güvence altına almaktadır. Bürokratik gecikmelerin vatandaşa fatura edilmesi yasal olarak önlenmiştir.
Coğrafi Kapsam ve Mutlak Ön Şartlar
Kampanya, sismik aktivite senaryolarında en büyük hasarı alması beklenen İstanbul ilinin 39 ilçesindeki bağımsız bölümlerle sınırlandırılmıştır. Kampanya sürecine dahil olabilmek için iki mutlak ön şart mevcuttur:
✅ Riskli Yapı Tespiti Zorunlu
Yapının, Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş lisanslı kuruluşlar aracılığıyla karot testleri, donatı tespitleri ve zemin etütleri vasıtasıyla 6306 sayılı Kanun kapsamında resmi olarak "riskli yapı" statüsünde tespit edilmiş olması yasal zorunluluktur. Riskli yapı tespiti, yapının ekonomik ömrünü tamamladığını veya yıkılma/ağır hasar görme tehlikesi taşıdığını hukuken tescil eden ve geri dönüşü olmayan bir yasal sürecin başlangıcıdır.
✅ Ruhsat Projesi 1 Nisan 2023 Sonrası
Yapı ruhsatı projesi 1 Nisan 2023 tarihinden önce hazırlanmış ve onaylanmış olan yapılar kampanya desteklerinden muaf tutulmuştur. Yalnızca bu tarihten sonra ruhsat projesi düzenlenen veya ruhsatı alınmış projeler finansman imkânlarından yararlanabilmektedir. Bu tarihsel milat, kampanyanın yalnızca piyasada tıkanmış veya yeni başlayacak projelere ivme kazandırma amacı taşıdığını kanıtlamaktadır.
1,5 Kat Kuralı — Emsal Sınırı ve İstisnaları
Yarısı Bizden kampanyasının en temel mimari ve şehircilik kısıtı, kentsel dönüşümün bir rant aracına dönüşmesini önlemek için ihdas edilen "1,5 Kat Kuralı"dır. İstanbul'un zaten yetersiz altyapısının (su, kanalizasyon, trafik, enerji) yeni projelerle tamamen çökmesini önlemek üzere kurgulanmış bu emsal sınırlandırması son derece katı biçimde uygulanmaktadır:
1,5 Kat Kuralı Nedir?
Yeni inşa edilecek yapının toplam inşaat alanı veya bağımsız bölüm sayısı, mevcut (yıkılacak olan eski) yapının inşaat alanının veya bağımsız bölüm sayısının 1,5 katını hiçbir surette aşamaz. Hazırlanan mimari avan proje bu oranı en küçük bir pay dahi aşarsa, söz konusu projedeki hiçbir hak sahibi kampanyanın hibe ve kredi imkânlarından faydalanamaz. Bu sınırın milimetrik hassasiyetle hesaplanması, müellif mimarlar ve yükleniciler için projenin en yüksek öncelikli teknik sorumluluğudur.
Emsal Dışı İstisnalar: İstanbul Tip İmar Yönetmeliği uyarınca projeye eklenmesi mecburi olan otopark alanları ve sığınaklar, 1,5 kat limitinin hesaplanmasında dikkate alınmayan (emsal dışı) alanlar olarak kabul edilmiştir. Bu düzenleme, müteahhitleri binaların altına kapalı otopark yapmaya teşvik etmekte; böylece sokaklardaki araç yoğunluğunun azaltılması gibi dolaylı bir kentsel fayda üretilmektedir.
Finansal Destek Matrisi: Hibe ve Kredi Limitleri (2026 Güncel)
Bakanlık tarafından sağlanan finansal destek matrisi, mülkiyetin türüne (konut veya işyeri) ve hak sahibinin mülkiyet adedine göre asimetrik olarak dağıtılmıştır. Devletin sosyal destek vizyonu gereği "barınma hakkı" önceliklendirilmiş olup, geri ödemesiz hibe yalnızca tek bir bağımsız bölümle sınırlandırılmıştır:
| Bağımsız Bölüm Sınıflandırması | Hibe Tutarı (Geri Ödemesiz) | Kredi Tutarı (Geri Ödemeli) | Toplam Finansman Paketi |
|---|---|---|---|
| Konut — Hak Sahibinin İlk Konutu | 875.000 TL | 875.000 TL | 1.750.000 TL |
| Konut — 2. ve Sonraki Konutlar | 0 TL (Hibe Yok) | 1.750.000 TL | 1.750.000 TL |
| Ticari Alan — Hak Sahibinin İlk İşyeri | 437.500 TL | 437.500 TL | 875.000 TL |
| Ticari Alan — 2. ve Sonraki İşyerleri | 0 TL (Hibe Yok) | 875.000 TL | 875.000 TL |
💡 Tablonun Rasyonel Analizi: Hibe hakkı, mülkiyet zenginliğinden bağımsız olarak her TC vatandaşına yalnızca bir kez verilmektedir. Ancak bir binanın yıkılıp yeniden yapılabilmesi için tüm maliklerin finansman engellerini aşması gerektiğinden, birden fazla dairesi olan maliklerin dönüşüme blokaj oluşturmasını engellemek adına, hibe verilmeyen 2. ve sonraki konutlar için kredi limitleri artırılmıştır. Bu, sistemin önünü açan akıllı bir denge mekanizmasıdır.
💡 Hisseli Mülkiyette Devir Kuralı: Hisseli mülkiyet durumlarında, satış veya 6306 sayılı Kanun kapsamında pay satışı işlemiyle taşınmazı edinen yeni malik, önceki hak sahibinin hibe ve kredi haklarını devralabilmektedir. Ancak bu devir hakkı yalnızca kat irtifakı kurulmadan önce gerçekleştirilen satışlar için geçerlidir; kat irtifakı kurulduktan sonraki satışlarda hakların devri yasal olarak engellenmektedir.
Tahliye (Taşınma) Desteği: 125.000 TL
Yıkım ve inşaat evresinde doğacak geçici barınma ihtiyacını karşılamak üzere sisteme entegre edilen tahliye desteği, inşaat maliyeti dışı kalemlerin devlet tarafından karşılanmasını sağlar. Riskli yapının usulüne uygun şekilde tamamen boşaltılması ve yıkılması şartına bağlı olarak, hak sahiplerine bir kerelik nakdi 125.000 TL taşınma desteği ödenmektedir.
Bu yardımın en ayırt edici hukuki özelliği, ödemenin tapu sahibinden ziyade "fiilen o bağımsız bölümde ikamet eden veya ticari faaliyette bulunan" kişiye yapılmasıdır. Yani bağımsız bölümde oturan kişi bir kiracıysa, 125.000 TL doğrudan kiracının banka hesabına aktarılır; mülk sahibi kendi dairesinde oturuyorsa destek mülk sahibine verilir.
⚠️ Mükerrer Yararlanma Yasağı: 125.000 TL taşınma yardımından faydalanan malik veya kiracılar, 6306 sayılı Kanun kapsamında Bakanlık tarafından sağlanan düzenli (aylık) kira yardımından mükerrer olarak yararlanamazlar. İki destek arasında tercih yapılması gerekmektedir.
Kredi Geri Ödeme Planı ve TÜFE/2 Endekslemesi
Yarısı Bizden kapsamındaki kredilerin geri ödeme planlaması, yüksek enflasyonun vatandaş üzerindeki yıkıcı etkisini elimine eden ve geleneksel ticari bankacılık rasyolarından tamamen farklı bir kurguya dayanmaktadır. Kredi kullanımında vatandaşın KKB/kredi notu hiçbir şekilde dikkate alınmaz; tek teminat, dönüştürülen yapının bizzat kendisidir. Bu sosyal politika aracı, dar gelirlilerin, emeklilerin ve finansal sicili bozuk olan vatandaşların dışlanmasını önlemektedir.
Yarısı Bizden — Ödeme Takvimi Özeti
Taksit: 0 TL
Saf Anapara
Toplam maksimum vade: 10 yıl (120 ay) · Erken kapatma hakkı 3. yıl sonundan itibaren
Tam Ödemesiz Dönem (1. ve 2. Yıl — 24 Ay)
Kredinin onaylanmasını ve yapı ruhsatının alınmasını takip eden ilk 2 yıl boyunca hak sahibinden hiçbir geri ödeme talep edilmez. Bu süre zarfında anaparaya herhangi bir ticari faiz veya güncelleme zammı da uygulanmaz. Aylık taksit 0 TL'dir. Bu dönem, inşaatın tamamlanıp maliklerin eski evlerine geçmesi ve fiili kira ödemelerinden kurtularak bütçelerinde yeniden tasarruf alanı yaratabilmeleri için kurgulanmıştır.
Faizsiz Başlangıç Yılı (3. Yıl)
Ödemesiz geçen 2 yılın ardından, geri ödemelerin başladığı ilk yılda (toplam sürecin 3. yılı) krediye herhangi bir faiz eklenmez; %0 faiz uygulanır. Taksitler salt anaparanın kalan vadeye bölünmesiyle ödenir. Örnek olarak, 875.000 TL kredi kullanan bir malik bu yılda yaklaşık 7.292 TL civarında sabit aylık taksit ödemektedir.
TÜFE'nin Yarısı (TÜFE/2) Oranında Güncelleme (4. Yıldan İtibaren)
Sürecin 4. yılından itibaren kalan anapara borcu, her yıl Ocak ayında açıklanan Yıllık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) artış oranının tam yarısı (%50'si) oranında güncellenerek yeni aylık taksit tutarları belirlenir. Yüksek enflasyon dönemlerinde borcun reel değerinin hızla erimesi, hak sahipleri lehine muazzam bir servet transferi ve koruma kalkanı işlevi görmektedir. Güncelleme mekanizması şöyle çalışır: Güncellenmiş kredi borcu belirlenirken, borçtan yapılan tahsilatlar düşülür ve kalan bakiye güncelleme oranının (TÜFE/2) uygulanmasıyla artırılarak yeni borç tutarı saptanır.
Erken Kapatma (İtfa) Hakkı — 3. Yıl Sonundan İtibaren
Ödemelerin fiilen başladığı 3. yılın sonunda, elinde nakit likiditesi bulunan kat maliki kalan borcun tamamını tek seferde kapatma (erken itfa) hakkına sahiptir. Bu işlem gerçekleştirildiğinde sonraki yıllara ait TÜFE endekslemelerinden tamamen muaf olunarak ciddi bir enflasyon koruması elde edilir.
İpotek Durumu
Kredinin güvencesini sağlamak maksadıyla devlet, yalnızca kredi kullanımı durumunda çekilen tutarın tam iki katı oranında mülk üzerine ipotek tesis etmektedir. Mali durumu uygun olup kredi seçeneğine hiç başvurmadan yalnızca geri ödemesiz hibeden (875.000 TL) yararlanan vatandaşların tapu kayıtlarına hiçbir şekilde ipotek şerhi düşülmemektedir.
Hakediş Sistemi: %30 — %30 — %30 — %10 Modeli
Yarısı Bizden kampanyasını klasik finansman modellerinden ayıran en köklü yenilik, paranın mülk sahibinin hesabına aktarılarak kontrolsüz bırakılması yerine, bir güven ve denetim mekanizması (Escrow benzeri yapı) üzerinden inşaat seviyesine paralel olarak müteahhide ödenmesidir. Hak sahibinin onayladığı hibe ve kredi desteğine ait toplam nakit tutar, doğrudan maliklere değil, Bakanlık koordinasyonunda yüklenici firmanın Emlak Katılım Bankası veya Ziraat Bankası nezdinde açılmış hesaplarına 4 temel aşamada aktarılır:
Yarısı Bizden — Hakediş Dilimi Dağılımı
Dilim 1 — %30: Temel Atımı
Tüm ruhsat süreçleri tamamlanıp kat irtifakı kurulduktan sonra, eski binanın yıkımı ve zemin hafriyatının tamamlanmasıyla inşaatın temeli atılıp subasman seviyesine ulaşıldığında toplam finansmanın ilk %30'u serbest bırakılır. Bu dilim, müteahhitlerin en azından temel seviyesine kadar projeyi özkaynakları ile finanse edecek ekonomik güce sahip olmalarını zorunlu kılar.
Dilim 2 — %30: Taşıyıcı Sistem (Kaba İnşaat) Bitimi
Yapının deprem güvenliğini oluşturan asıl unsurların (kolonlar, kirişler, döşeme tabliyeleri) imalatının tamamen bitmesi ve kaba inşaatın tamamlandığının yapı denetimce onaylanmasının ardından ikinci %30'luk dilim müteahhit hesabına aktarılır.
Dilim 3 — %30: İnce İnşaat ve Sıva Aşaması
Binanın duvar bölmeleri tamamlanıp, elektrik/mekanik altyapılar oluşturularak sıva aşamasına gelinmesi durumunda üçüncü %30'luk hakediş onaylanır. Bu aşama, yapının yaşanabilirlik eşiğine geldiğini belgeler.
Dilim 4 — %10: İskan (Yapı Kullanım İzni)
İnşaatın tamamen bitmesi devlet için yeterli değildir. İlgili belediyeden tüm harçlar ödenerek Yapı Kullanım İzin Belgesi (İskan) alınması durumunda geriye kalan son %10 müteahhide ödenir. Bu uygulama, müteahhitlerin yüksek iskan harçlarından kaçmak için projeyi eksik bırakma alışkanlıklarını bitirir.
%50+1 Çoğunluk Kararı Devrimi
Eski regülasyonlarda aranan 2/3 (yüzde 66,6) arsa payı çoğunluğu, özellikle miras yoluyla intikal etmiş ve çok hissedarlı binalarda sürecin yıllarca kilitlenmesine neden oluyordu. Yeni düzenleme ile bu kördüğüm çözülmüş ve %50+1 arsa payı çoğunluğu yeterli sayılmaktadır. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin ardından müteahhit seçimi, yıkım kararı ve yeni projenin detayları gibi konularda salt çoğunluk sağlandığı andan itibaren süreç tam yasal statü kazanmaktadır.
Muhalif Malikler İçin Prosedür: Kararı reddeden veya toplantılara katılmayan maliklere noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek 15 günlük kesin mühlet tanınır. Mühlet sonunda imza atılmaması halinde, muhalif maliklere ait hisselerin rayiç bedeli SPK onaylı lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarınca belirlenir. Hisseler önce diğer kat maliklerine açık artırmayla, ardından yükleniciye teklif edilir. Her iki tarafın da alım yapmaktan imtina etmesi durumunda devlet müdahale eder; ilgili hisseler Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (veya TOKİ) tarafından kamulaştırılarak Hazine mülkiyetine geçirilir ve inşaat kaldığı yerden devam eder.
Alan Bazlı Dönüşüm ve TOKİ/Emlak Konut Modeli
Bina bazlı tekil dönüşümler hızlı sonuç verse de, ada veya mahalle ölçeğindeki dönüşümler şehircilik bilimi açısından her zaman daha üstün kabul edilmektedir. Yarısı Bizden, özellikle site benzeri geniş parsellerin topyekûn yıkılıp yeniden tasarlanmasını teşvik etmek üzere ayrıcalıklı bir yasal zemin oluşturmuştur. Hak sahiplerinin tüm parselleri birleştirerek tam mutabakat sağlamaları durumunda projeler bizzat TOKİ veya Emlak Konut GYO tarafından üstlenilebilmektedir.
Bu modelin en büyük avantajı, müteahhit iflası veya şantiyenin durması risklerinin tamamen ortadan kalkmasıdır; devlet kurumları projenin tamamlanmasının mutlak garantörüdür. TOKİ/Emlak Konut modelinin finansal akışı şu şekilde işler:
- Garantili Hibe Desteği: Her hak sahibi için 875.000 TL hibe desteği eksiksiz projeye tanımlanır.
- Şeffaf Maliyet Mahsuplaşması: TOKİ/Emlak Konut, zemin etüdünden peyzaja tüm maliyeti kuruşu kuruşuna hesaplar. Bu tutardan 875.000 TL hibe desteği düşülür.
- Uzun Vadeli Taksitlendirme: Kalan bakiye tek seferde istenmez; bireysel kredi modelindeki gibi uzun vadeli ve TÜFE endekslemesine tabi uygun koşullarla taksitlendirilir.
- Tahliye Desteği: 125.000 TL taşınma yardımı, inşaat maliyetlerine dahil edilmeden taşınma evresinde doğrudan hak sahibine nakden ödenir.
Yarısı Bizden: Avantajlar ve Dezavantajlar
✅ AVANTAJLAR
- 875.000 TL'ye kadar geri ödemesiz hibe içermektedir; gerçek anlamda servet transferidir.
- KKB/kredi notu şartı kesinlikle yoktur; dar gelirli, emekli ve finansal sicili bozuk vatandaşlar yararlanabilir.
- Teminat tek başına yapıdır; gelir belgesi gerekmez.
- 125.000 TL taşınma desteği inşaat dönemindeki barınma yükünü hafifletir.
- 2 yıl ödemesiz dönem + 3. yılda %0 faiz ile başlangıçtaki finansal baskı minimuma iner.
- TÜFE/2 endekslemesi yüksek enflasyon dönemlerinde borcun reel değerini hızla eritir.
- %50+1 çoğunluk kuralı sayesinde muhalif azınlıklar sürecin önünü uzun süre kesemez.
- TOKİ/Emlak Konut modeli site ölçeğinde müteahhit iflası riskini tamamen ortadan kaldırır.
- Yalnızca hibe kullanan (kredi almayan) vatandaşların tapusuna ipotek şerhi düşülmez.
- Kat irtifakı zorunluluğunun kaldırılması (27 Şubat 2026) bürokratik engeli azaltmıştır.
✗ DEZAVANTAJLAR
- Yalnızca İstanbul'un 39 ilçesini kapsamaktadır; diğer 80 ilde uygulanmamaktadır.
- 1,5 Kat Kuralı tasarım özgürlüğünü ve ticari getiriyi kısıtlamaktadır.
- Azami finansman limiti 1.750.000 TL'dir; 3 Milyon TL kredi kampanyasına kıyasla limit daha düşüktür.
- Ruhsat projesinin 1 Nisan 2023 sonrasında olması zorunludur; eski tarihli projeler dışarıda kalır.
- Hakediş sisteminin 4 dilimi nedeniyle müteahhidin temel seviyesine kadar özkaynakla ilerlemesi şarttır.
- Karma model (hibe+kredi+kat karşılığı) çetrefilli muhasebe yapısı gerektirmekte; SGK ve KDV hata riski yüksektir.
- Enerji verimliliği teşviki sunulmamaktadır.
- Büyük hacimli projelerde 1.750.000 TL limiti yeterli gelmeyebilir.
3 Milyon TL Düşük Faizli Kredi:
Kurallar, Şartlar ve Finansal Analiz
İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi (İADŞP) Bağlamı
3 Milyon TL'lik kredi desteği yalıtılmış tekil bir finansman aracı olarak değerlendirilmemelidir. Bu fon, Dünya Bankası tarafından finanse edilen ve Türkiye'de kentsel ekosistemin tamamını dönüştürmeyi hedefleyen İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi (İADŞP)'nin 2. bileşenidir. Mevcut piyasa koşullarında ticari bankaların uyguladığı aylık %2,79 ve üzeri faiz oranlarına karşın bu kampanya yalnızca aylık %0,69 oranıyla sunulmaktadır; bu, gerçek anlamda devasa bir kamu sübvansiyonunu temsil etmekte ve salt bir kredi paketi olmaktan çıkarak devletin doğrudan barınma hakkını ve can güvenliğini sübvanse ettiği makro ihtiyati tedbir paketine dönüşmektedir.
Dünya Bankası'nın uluslararası kalkınma hedefleri ile Türkiye'nin 6306 sayılı Kanunu'nun entegrasyonuyla oluşturulan projenin 5 ana bileşeni şunlardır:
Bileşen 1: Kurumsal Güçlendirme
Bakanlık ve KDB bünyesinde kurumsal mekanizmaların uluslararası normlara yükseltilmesi; kentsel dayanıklılık için gerekli teknolojik, idari ve yasal altyapının güçlendirilmesi.
Bileşen 2: Dayanıklı Konutlara Erişim
3 Milyon TL limitli düşük faizli kredi doğrudan bu bileşen altında ve Dünya Bankası Dış Finansman Özel Hesabı üzerinden kullandırılmaktadır; projenin merkezinde yer alır.
Bileşen 3: Kentsel Altyapı Yatırımları
İLBANK koordinasyonunda kanalizasyon, su şebekeleri ve enerji nakil hatları gibi altyapının iklim ve sismik şoklara dayanıklı hale getirilmesi.
Bileşen 4 & 5: Yönetim + Acil Müdahale
Şeffaflık ve hesap verebilirlik için bağımsız denetim mekanizmaları; olası afet anında fonların hızla kurtarma operasyonlarına yönlendirilebileceği esnek finansal rezerv yapısı.
Coğrafi Kapsam: 7 Pilot İl
Projenin coğrafi kapsamı, hem yüksek sismik risk taşıyan hem de sel, kuraklık ve sıcak hava dalgaları gibi iklim krizinin tetiklediği aşırı doğa olaylarına karşı son derece hassas olan 7 il olarak stratejik biçimde belirlenmiştir:
Temel Finansal Parametreler ve Makroekonomik Analiz
| Kredi Parametresi | Tanımlanan Değer | Stratejik Gerekçe |
|---|---|---|
| Kredi Üst Limiti | 3.000.000 TL | 1 Kasım itibarıyla güncellenen bu limit, demir, hazır beton ve işçilik maliyetlerindeki artışlar gözetilerek kat malikinin cebinden fazla yük çıkmadan anahtar teslim bir inşaatı finanse edebilmesi için optimize edilmiştir. |
| Aylık Faiz Oranı | %0,69 (Baz Oran) | Standart piyasa konut kredisi faizlerinin aylık %2,79 — %3,10 bandında seyrettiği bir ortamda bu oran devasa bir kamu sübvansiyonunu temsil eder. Faiz yükü minimize edilerek geri ödeme tutarlarının anaparaya yakın kalması sağlanmaktadır. |
| Vade Süresi | 180 Ay (15 Yıl) | Vade uzatımı, aylık taksit tutarlarının hane halkı bütçesi üzerindeki baskısını (Debt-to-Income oranı) radikal biçimde azaltarak kredinin orta ve alt gelir gruplarına tabana yayılmasını garanti eder. |
| Geri Ödemesiz Dönem | 12 Ay (1 Yıl) | Malikin hem inşaatı beklediği hem de geçici kira ödemek zorunda kaldığı "çift külfetli" ilk 12 aylık dönemde anapara/faiz ödemesi talep edilmemektedir. Finansal boğulmaların önüne geçilmektedir. |
| Kullandırıcı Bankalar | Ziraat Bankası, Halkbank, Vakıfbank, QNB | Kamu bankalarının yanı sıra protokol imzalanan özel bankalar aracılığıyla geniş erişim imkânı sunulmaktadır. |
Başvuru Ön Şartları ve Kredibilite Kriterleri
Kredinin Dünya Bankası'nın uluslararası denetim standartlarıyla bağlantılı olması, fonların batık krediye dönüşmemesi için katı kredibilite kriterlerinin uygulanmasını zorunlu kılmaktadır. Başvuru için dört temel şart mevcuttur:
📋 1. Yapı Uygunluk Tarihi
Kampanyadan yararlanmak isteyen binaların riskli yapı tespiti süreçlerini tamamlamış ve resmi olarak 1 Ekim 2020 tarihinden itibaren yıkım sürecine girmiş olması gerekir. Bu tarih itibarıyla riskli olduğu tescillenmiş ve tahliye/yıkım işlemlerine başlanmış yapılar dış finansman projesi kapsamına dahildir.
📋 2. Yapım Sözleşmesi Zorunluluğu
Kat maliklerinin tapularıyla doğrudan banka şubesine giderek kredi talep etmesi hukuken mümkün değildir. Finansmanın serbest bırakılabilmesi için riskli yapı maliklerinin, nitelikleri Bakanlıkça belirlenmiş lisanslı bir müteahhit ile noter huzurunda yapım sözleşmesi imzalaması yasal zorunluluktur.
🏦 3. Temiz Finansal Sicil
Kredi kullanacak adayların Bankalar Birliği Risk Merkezi nezdinde açık ve devam eden icra kaydı, haciz kaydı veya yasal takip kaydı kesinlikle bulunmamalıdır. Geçmiş finansal disiplini zayıf bireyler bu kaynağı doğrudan kullanarak sistemi tıkayamaz.
💰 4. Gelir/Borçlanma Rasyosu — %70 DTI Kuralı
Kentsel dönüşümün sosyal aciliyeti sebebiyle esnetilmiş ancak katı bir üst sınıra bağlanmıştır. Kredinin aylık taksit tutarı, hak sahibince resmi olarak belgelendirilmiş hane halkı aylık toplam gelirinin %70'ini aşmamalıdır. Bu oran, ticari bankaların tuttuğu %40—%50 bandından yüksek; ancak hanenin temel idame masrafları için asgari %30 likidite bırakır.
Çok Katmanlı Faiz İndirimi Mekanizması
3 Milyon TL kredi kampanyasını devrimsel kılan yeniliklerden biri, salt finansman sağlamanın ötesinde bir "davranışsal dürtme" (behavioral nudge) mekanizması olarak kurgulanmış olmasıdır. Standart %0,69 aylık faiz oranı üzerinden 4 farklı stratejik kategoride ek faiz indirimleri uygulanmakta; bu indirimler birleştirildiğinde yıllık bazda toplamda 1,25 puana kadar ulaşan maliyet avantajı yaratılmaktadır:
A Sınıfı
B Sınıfı
("İlk Evim")
💡 İndirimleri Birleştirme Avantajı: Bu indirimler birbirini iptal etmez; toplanarak uygulanır. Örneğin A sınıfı enerji kimlik belgesine sahip olan ve tek konutu bulunan bir hak sahibi yıllık %0,75 puan indirim kazanabilir. Şehit ailesi + A sınıfı bina kombinasyonunda bu avantaj daha da büyür. Kredi maliyeti dramatik biçimde azalabilmektedir. İndirim mekanizması aynı zamanda piyasada rekabeti kalite yönünde artırır: malik "A sınıfı yalıtım yaparsa kredimi daha ucuza ödeyeceğim" bilinciyle hareket ederek müteahhitten daha iyi kalite talep eder.
Müteahhit Gereksinimleri: ŞANTİYE-M Sistemi ve Sınıflandırma
Türkiye'deki önceki kentsel dönüşüm denemelerinin (Fikirtepe örneği gibi) en büyük sistemik zafiyeti, yetersiz sermayeli firmaların ("çantacı müteahhitler") sürece dahil olması, işi yarıda bırakması ve devasa hukuki enkazlar yaratmasıydı. 3 Milyon TL kredi modelinde müteahhit seçimi, sürece en agresif şekilde regüle edilen bileşendir. Felsefe basittir: Kredi hakkı ve borçlanma malikindir; ancak paranın harcama yetkisi müteahhidin liyakatine ve lisansına endekslidir.
Hak sahipleri yalnızca Bakanlığın ŞANTİYE-M (Yapı Müteahhitliği Bilişim Sistemi)'ne kayıtlı, geçerli belge numarasına sahip lisanslı müteahhitlerle anlaşma zorunluluğundadır. Bu sistem; firmaların vergi borçlarını, SGK prim ödemelerini, geçmiş iş bitirme kapasitelerini, aldığı cezaları ve sermaye yeterliliklerini tek ekranda anlık (real-time) takip eden bir devlet denetim aracıdır.
| Müteahhitlik Sınıfı | Maks. İnşaat Alanı | Kat Sınırı | Yeterlilik Kriteri |
|---|---|---|---|
| H Grubu (En Alt) | Maks. 500 m² | Zemin + en fazla 2 kat (1 bodrum dahil) | İş deneyimi aranmaz. Büyük projelerde yer almaları yasal olarak engellidir. |
| G1 Sınıfı | 52.683 m² | Zemin + 3 kat + 1 bodrum | Min. 1.756.125 TL iş deneyim tutarı zorunludur. |
| G Sınıfı | 104.489 m² | Zemin + 3 kat + 1 bodrum | Min. 3.512.250 TL iş deneyim tutarı zorunludur. |
| F, E, D, C, B Sınıfları | 140.000 m²'den kademeli artış | Yüksek katlı, çok bloklu site projeleri | Yüksek meblağlı geçmiş banka referansları, büyük iskânlı proje portföyü. |
| A Sınıfı (En Üst) | Sınırsız m² | Yükseklik ve metrekare sınırı yok | 678.227 m² ve üzeri iş deneyimi; Türkiye'nin en büyük inşaat konsorsiyumları. |
⚠️ Sınıf Hesaplama Metodolojisi: Sınıf belirlenirken firmanın son 15 yıldaki en büyük iş deneyim belgesinin 2 katı veya son 5 yılda bitirilen iş deneyim belgelerinin toplamı değerlendirilir. Ancak "son 5 yıldaki iş deneyim miktarı, son 15 yıldaki en büyük iş deneyiminin 3 katını geçemez" kuralıyla kısa sürede hormonlu büyüyen firmaların şişirilmiş belgelerle üst sınıflara geçmesi engellenir.
Adi Ortaklıklar (Konsorsiyum): Projenin ölçeği büyük olduğunda birden fazla müteahhit güç birliği yapabilir. Bu ortaklıklarda sert kurallar uygulanmaktadır: Ortaklık yapısındaki firma sayısı en fazla iki (2) olabilir ve kurulan ortaklığın toplam sınıf denkliğinin asgari D sınıfı olması şarttır. Küçük ölçekli iki G veya H sınıfı firmanın birleşip büyük bir bloğa girmesi yasal olarak mümkün değildir.
Ek Taahhütname ve Çevresel & Sosyal Yönetim Planı (ÇSYP)
Projeyi üstlenen müteahhit, standart yapım sözleşmesine ek olarak, Bakanlığın hazırladığı ve Dünya Bankası ÇSYP ile tam uyumlu özel bir "Ek Taahhütname"yi de imzalamak zorundadır. Bu belge, müteahhidin iş sağlığı güvenliğine uyacağını, şantiye emisyonlarını kontrol altında tutacağını ve ilerleme takviminden sapmayacağını uluslararası hukuka karşı da taahhüt etmesi anlamına gelir. ÇSYP kapsamında üç kritik alan denetlenmektedir:
- Sıkı Hafriyat ve Atık Yönetimi: Asbestli malzemelerin sökümü, molozların yalnızca lisanslı döküm sahalarına nakli, toz emisyonu ve gürültü kirliliğinin minimize edilmesi zorunludur. ÇSYP ihlali durumunda hakediş ödemeleri askıya alınabilmektedir.
- İş Sağlığı ve Güvenliği (İSG) Standartları: Şantiyedeki en küçük iş kazası uluslararası raporlama standartlarına bağlanmıştır. Ölümcül veya ağır yaralanmalı kazalar doğrudan projenin finansal akışını tehdit eden "fesih" ve "cezai şart" sebeplerine dönüşebilmektedir.
- Sosyal Etkileşim ve Şikâyet Mekanizmaları: İnşaat alanı çevresindeki komşuların toz, gürültü ve yol kapanması gibi şikâyetlerini iletebileceği şeffaf iletişim kanalları ve paydaş katılımı toplantıları düzenlenmelidir.
Blokeli Banka Hesabı ve Aşamalı Hakediş Sistemi
Kredi onaylandığında 3.000.000 TL'ye kadar olan tutar ne vatandaşın günlük hesabına ne de müteahhidin ticari hesabına peşin aktarılır. Bu devasa meblağ, projenin bitimine kadar banka nezdinde açılan ve devlet kontrolünde olan özel "blokeli hesaplarda" donmuş hâlde tutulur. Para yalnızca somut fiziki ilerlemeye göre serbest bırakılır:
- Bakanlık yetkilileri ve bağımsız Yapı Denetim firmaları inşaat sahasına giderek teknik inceleme yapar.
- Yapı Denetim, ilerleme seviyesini gösteren resmi hakediş raporunu imzalar ve İl Müdürlüklerine iletir.
- Onaylanan rapor bankaya ulaşır; banka, blokeli hesaptaki fondan yalnızca o aşamanın maliyeti kadar kısmı doğrudan müteahhidin ticari hesabına EFT yapar.
💡 Güvenlik Devriminin İki Yüzü: Müteahhit temeli atıp kaçtıysa, bankadaki fonun geri kalan büyük bölümü blokede güvende kalır; hak sahipleri bu parayla başka bir müteahhit bularak inşaatı tamamlatabilir. Aynı zamanda namuslu müteahhitler için de eşsiz bir güvenli limandır: Şantiye kurduğunda hakediş parasının blokeli hesapta hazır olduğunu bilir ve finansal kaygı duymadan, kesintisiz nakit akışıyla inşaatı tamamlamaya odaklanabilir. Tahsilat riski matematiksel olarak sıfıra inmiştir.
Ruhsat İçin Teminat Mektubu / Bina Tamamlama Sigortası
2 Eylül tarihinden sonra kentsel dönüşüm kapsamında inşaat ruhsatı almak isteyen tüm yüklenici firmaların, projenin toplam "yapı yaklaşık maliyet bedelinin" belirli bir yüzdesini peşin olarak banka teminat mektubu şeklinde göstermesi veya Bina Tamamlama Sigortası yaptırması yasal zorunluluktur:
Bu kademeli (regresif) teminat yapısı, büyük ölçekli projelerde müteahhit firmaların finansal olarak kilitlenmesini engelleyen akıllı bir ölçek ekonomisi uygulamasıdır. Temel gerçek şudur: Cebinde milyonlarca liralık teminatı olmayan hiçbir firma ruhsat alıp temel kazısı yapamayacaktır. Teminat mektubu şartı, kentsel dönüşüm arenasındaki en büyük giriş bariyeridir ve piyasayı "yap-sat" spekülatörlüğünden "planla-finanse et-inşa et" vizyonuna taşır.
3 Milyon TL Kredi: Avantajlar ve Dezavantajlar
✅ AVANTAJLAR
- 3.000.000 TL üst limit, Yarısı Bizden'den yaklaşık 2 kat daha fazla finansman imkânı sunar.
- Piyasa faizinin (aylık %2,79+) çok altında aylık %0,69 baz faiz oranı devasa sübvansiyondur.
- 180 ay (15 yıl) vadeli yapı ile aylık taksitler son derece yönetilebilir düzeyde kalır.
- A sınıfı bina için yıllık %0,50 puan faiz indirimi sürdürülebilir yapı üretimini güçlü biçimde teşvik eder.
- Blokeli hesap + hakediş sistemi hem maliki hem de müteahhidi koruyan güçlü bir güvenlik mekanizmasıdır.
- Müteahhit için tahsilat riski matematiksel olarak sıfırlanır; projeyi finansal kaygısız tamamlayabilir.
- ÇSYP ve Ek Taahhütname sayesinde inşaat kalitesi, iş güvenliği ve çevresel standartlar uluslararası normlara yükselir.
- İstanbul dışındaki 6 pilot ilde de geçerlidir; coğrafi kapsam çok daha geniştir.
- 1 yıllık ödemesiz dönem inşaat sürecindeki çift mali yükü hafifleter.
✗ DEZAVANTAJLAR
- Hibe bileşeni kesinlikle yoktur; tüm destek geri ödemeli krediden oluşmaktadır.
- KKB/finansal sicil kaydı temiz olmak zorundadır; icra ve haciz kaydı olanlar başvuramaz.
- Gelir belgesi ve %70 DTI kriteri düzensiz gelirli veya belgeleyemeyen hak sahiplerini dışlayabilir.
- ŞANTİYE-M kaydı ve yapım sözleşmesi zorunluluğu bürokratik yük oluşturabilir.
- Müteahhit Ek Taahhütnamesi + ÇSYP yükümlülükleri inşaat sürecini karmaşıklaştırabilir.
- Teminat mektubu şartı (%10+) küçük müteahhitleri piyasadan dışlamakta ve seçenek çeşitliliğini azaltmaktadır.
- Yalnızca 7 pilot şehirde uygulanmaktadır; diğer 74 ilde geçerli değildir.
- 1 Ekim 2020 öncesi tarihlerde başlayan yıkım süreçleri kapsam dışında kalabilir.
Kritik Eksenlerde Karşılaştırma Analizi
💰 Finansman Modeli Karşılaştırması
Yarısı Bizden'in en güçlü özelliği geri ödemesiz hibe bileşenidir. İlk konutu için başvuran bir hak sahibi 875.000 TL'yi hiç ödemeden almaktadır. Ancak toplam destek tutarı 1.750.000 TL ile sınırlıdır. 3 Milyon TL Kredi modelinde hibe yoktur; ancak toplam limit neredeyse iki kat daha yüksektir. İnşaat maliyetleri yüksek olan projelerde daha fazla kaynak 3 Milyon TL modelinden sağlanabilmektedir. Sonuç: Parasını geri vermek istemeyenler Yarısı Bizden'i; daha büyük tutarda finansmana ihtiyaç duyanlar 3 Milyon TL Kredi'yi tercih etmelidir.
📊 Gerçek Maliyet Karşılaştırması
Yarısı Bizden kredisi 3. yıla kadar hiç faiz uygulamaz (2 yıl ödemesiz + 1 yıl %0 faiz); ardından yalnızca TÜFE'nin yarısı oranında güncelleme yapar. Yüksek enflasyon dönemlerinde TÜFE/2 borcun reel değerini hızla eritir. 3 Milyon TL Kredisi ise 12 ay ödemesiz, ardından sabit aylık %0,69 faizle işler. Uzun vadede reel maliyet sabittir. Enflasyonun yüksek kalmaya devam etmesi senaryosunda Yarısı Bizden'in TÜFE/2 modeli reel maliyet açısından daha avantajlı olabilir; ancak bu belirsizlik de göz önünde bulundurulmalıdır.
🗺️ Coğrafi Kapsam Farkı
Yarısı Bizden yalnızca İstanbul'dadır. İzmir, Kocaeli, Sakarya, Kahramanmaraş, Manisa veya Tekirdağ'da yaşayan vatandaşlar bu kampanyadan yararlanamaz; tek seçenekleri 3 Milyon TL Kredi'dir. İstanbul'daki vatandaşlar her iki kampanyayı da değerlendirebilir ve kendi profillerine en uygun olanı seçebilir. Bu coğrafi sınırlama, iki kampanya arasındaki kararı genellikle otomatik olarak çözen en belirleyici faktördür.
🏦 Kredi Notu ve Erişilebilirlik
Yarısı Bizden'in en demokratik özelliği KKB/kredi notu şartının bulunmamasıdır. Emekliler, düzensiz gelirli serbest meslek sahipleri, geçmişte kredi sıkıntısı yaşamış vatandaşlar bile yararlanabilir; tek teminat yapının kendisidir, gelir belgesi aranmaz. 3 Milyon TL Kredi ise temiz finansal sicil ve gelir belgesiyle %70 DTI kriteri gerektirmektedir. Finansal sicili bozuk veya düzensiz gelirli olan hak sahipleri için Yarısı Bizden tek erişilebilir seçenektir.
🏗️ Hakediş Sistemleri Karşılaştırması
Her iki kampanyada da para peşin ödenmez; inşaat ilerledikçe aktarılır. Yarısı Bizden'de 4 dilim (30%-30%-30%-10%) netçe standardize edilmiş; son %10 için iskân zorunludur. 3 Milyon TL Kredi'de blokeli hesap ve yapı denetim + il müdürlüğü onaylı aşamalı ödeme modeli uygulanmaktadır; dilim yüzdeleri Yarısı Bizden kadar sabit değildir. Her iki sistem de maliki ve müteahhidi koruyan sağlam güvence mekanizmaları sunmaktadır.
⚡ Enerji Verimliliği Teşvikleri
3 Milyon TL Kredi, A sınıfı enerji kimlik belgesi için yıllık %0,50 puan, B sınıfı için %0,25 puan faiz indirimi sunmaktadır. Bu mekanizma, müteahhitleri daha iyi yalıtım ve enerji sistemleri kurmaya, malikleri ise müteahhitten kaliteli malzeme talep etmeye yönlendirir. Yarısı Bizden'de böyle bir teşvik yoktur. Karbon ayak izini azaltmayı ve uzun vadede düşük enerji maliyeti hedefleyenlere 3 Milyon TL Kredi açık ara daha uygun bir araçtır.
Hangi Durumda Hangi Kampanyayı Seçmeliyim?
Kişisel durumunuza ve profilinize göre en doğru seçimi yapabilmeniz için yaygın senaryoları detaylıca ele alıyoruz. Her senaryo farklı bir karar noktasını temsil etmekte olup, büyük çoğunluk durumunda iki kampanya doğal olarak ayrışmaktadır.
Bu senaryo, Yarısı Bizden'in sunduğu her avantajı eksiksiz kullanabileceğiniz ideal profili tanımlamaktadır. 875.000 TL geri ödemesiz hibe alırsınız; üzerine 875.000 TL kredi eklenerek toplam 1.750.000 TL finansmana ulaşılır. Finansal sicilinizin temiz olması Yarısı Bizden'de şart olmasa da 3 Milyon TL Kredi'ye de başvurabilirsiniz. Eğer toplam inşaat maliyetiniz 1.750.000 TL altında kalıyorsa Yarısı Bizden kesinlikle daha avantajlıdır; 875.000 TL hibenin geri ödeme yükümlülüğü yoktur. Proje maliyetinin 1.750.000 TL'yi aşması durumunda aradaki fark için ek finansman gerekebilir ve 3 Milyon TL Kredi değerlendirilebilir; ancak hibe imkânını kaybetmemek için önce Yarısı Bizden'den yararlanılması önerilir.
3 Milyon TL Kredi başvurusu için temiz finansal sicil ve belgelendirilebilir gelir şarttır. İcra kaydınız varsa ya da aylık gelirinizin %70'ini aşacak bir taksit borcu söz konusuysa 3 Milyon TL Kredi sizin için ulaşılabilir değildir. Ancak Yarısı Bizden kampanyasında KKB/kredi notu hiçbir şekilde araştırılmaz ve tek teminat yapınızın kendisidir. Emekli aylığı alanlar, serbest meslek mensupları, düzensiz gelirli vatandaşlar da bu kampanyadan tam olarak yararlanabilmektedir. Bu durumda Yarısı Bizden hem tek hem de en doğru seçeneğinizdir. 875.000 TL hibe + 875.000 TL krediyle toplam 1.750.000 TL'ye ulaşabilirsiniz.
Yarısı Bizden yalnızca İstanbul'un 39 ilçesi için geçerlidir. Bu 6 şehirde ikamet ediyorsanız yegâne seçeneğiniz 3 Milyon TL Düşük Faizli Kredi'dir. Piyasa faizleri aylık %2,79'un üzerindeyken yalnızca %0,69 oranıyla 3.000.000 TL'ye kadar kredi kullanabilirsiniz. Finansal sicilinizin temiz olması ve aylık gelirinizin taksiti karşılaması gerekmektedir. A sınıfı enerji kimlik belgesini hedefleyerek yıllık %0,50 puan ek indirim kazanabilir ve tek konut sahibiyseniz ek %0,25 puan daha avantaj elde edebilirsiniz.
Yarısı Bizden'de hibe hakkı yalnızca ilk bağımsız bölüm için geçerlidir; 2. ve sonraki konutlar için hibe alınamazken kredi limiti 1.750.000 TL olarak belirlenir. Üç dairesi olan bir malik; birinci daire için 875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi, ikinci ve üçüncü daireler için ise salt 1.750.000 TL kredi kullanabilir. 3 Milyon TL Kredi'de ise bağımsız bölüm başına 3.000.000 TL limit geçerlidir ve tek konut sahibi indirimi uygulanamaz; ancak diğer indirimler (enerji verimliliği vb.) aktif kalır. Yatırım portföyü büyüklüğüne göre iki kampanyanın birbirini tamamlayacak şekilde değerlendirilmesi ve bu konuda mutlaka profesyonel hukuki danışmanlık alınması önerilir.
Yarısı Bizden'in toplam destek üst limiti 1.750.000 TL (hibe + kredi) olarak belirlenmiştir. İnşaat maliyetiniz bu tutarın üzerindeyse 3 Milyon TL Kredi seçeneğini değerlendirmelisiniz. İstanbul'daysanız teorik olarak her iki destek için ayrı ayrı başvurabilirsiniz; ancak aynı proje için iki programın birden kullanılıp kullanılamayacağı kampanya yönetmeliklerince belirlendiğinden, resmi başvuru öncesinde Bakanlık ve banka ile detaylı ön görüşme yapılması zorunludur. Finansal sicil ve gelir belgesini karşılayabiliyorsanız 3 Milyon TL Kredi 1.250.000 TL daha fazla finansman imkânı sunmaktadır.
3 Milyon TL Kredi kampanyası, A sınıfı Enerji Kimlik Belgesi için yıllık %0,50 puan faiz indirimi sunmaktadır. Tek konut sahibiyseniz ek %0,25 puan daha düşer; toplamda yıllık %0,75 puan indirim elde edersiniz. Bu mekanizma müteahhitlerle yapılacak sözleşmelerde daha kaliteli yalıtım ve enerji sistemleri talebini artırmaktadır. Yarısı Bizden'de böyle bir teşvik yoktur. Eğer amacınız aynı zamanda uzun vadeli enerji maliyetini azaltmak, karbon ayak izini düşürmek ve bina değerini artırmaksa 3 Milyon TL Kredi belirgin biçimde daha uygun bir araçtır.
Yarısı Bizden'de %50+1 çoğunluk kuralı geçerlidir. Muhalif maliklere noter ihtarnamesiyle 15 günlük süre tanınır. Süre sonunda imzalamayanlara ait paylar SPK onaylı lisanslı değerleme uzmanlığı ile belirlenerek önce diğer maliklere, ardından müteahhide, son çare olarak Bakanlık/TOKİ'ye satışa sunulur. Bu mekanizma sayesinde muhalif azınlık sürecin önünü uzun süre kesemez. Süreç yine de hukuki titizlik gerektirmekte olup, tüm prosedürlerin bir gayrimenkul avukatı eşliğinde yürütülmesi güçlü biçimde önerilir.
Tüm malikler mutabıksa İstanbul'da Yarısı Bizden kapsamında TOKİ/Emlak Konut'a yetki devri seçeneği değerlendirilebilir. Bu model, özel sektör müteahhidinin tüm risklerini (iflas, iş bırakma, gecikme) tamamen ortadan kaldırır; devlet kurumları projenin tamamlanmasının garantörüdür. Her malik 875.000 TL hibe alır ve şeffaf maliyet çıkarımından bu hibe düşülerek kalan bakiye uzun vadeli, TÜFE endeksli uygun taksitlerle vatandaşa sunulur. Site ölçeğinde TOKİ/Emlak Konut modeli, bireysel müteahhit modelinden genellikle çok daha güvenlidir. 3 Milyon TL Kredi'de TOKİ/Emlak Konut modeli mevcut değildir; her birey kendi adına kredi kullanmaktadır.
Adım Adım Başvuru Süreçleri
🏛️ Yarısı Bizden — Başvuru Adımları
Karot Testi ve Riskli Yapı Tespiti
Bakanlık lisanslı kuruluşlarına karot numuneleri aldırılarak binanın statik röntgeni çekilir. Rapor "Riskli Yapı" olarak kesinleşirse altyapı hizmetleri kesilerek 90 gün içinde tahliye ve yıkım süreci başlar.
%50+1 Kat Maliki Kararı
Malikler müteahhit seçimi ve sözleşme şartları için %50+1 çoğunluğu sağlamalıdır. Muhalif malikler için noter ihtarnamesi ve 15 günlük kesin süre prosedürü işletilir; gerekirse SPK değerleme ve satış süreci başlatılır.
Yapım Sözleşmesi ve Ruhsat
Müteahhitle Arsa Payı Karşılığı veya İnşaat Yapım sözleşmesi noter huzurunda akdedilir. Müteahhit yeni mimari, statik ve tesisat projelerini hazırlar ve ilçe belediyesinden yapı ruhsatını alır.
Kat İrtifakı Tesisi
Yapı ruhsatının ardından tapu dairesinde yeni projenin bağımsız bölümlerini, arsa paylarını ve hak sahiplerini gösteren kat irtifakı kurulur. (27 Şubat 2026 sonrası artık kampanya ön şartı değil, sürecin doğal adımı.)
Hak Sahipliği Tespiti
Yapı ruhsatı, kat irtifakı belgesi, noter sözleşmesi, zemin etüt raporu ve e-Devlet evrakları bir araya getirilerek ilçe belediyesine başvurulur; projenin kampanyaya uygunluğu teyit ettirilir.
Bakanlık Randevusu ve Sözleşmeler
Dosya onayı KDB'ye iletilir. Emlak Katılım/Ziraat ve Bakanlık birimleri belirlenen randevu kapsamında hak sahiplerine hibe taahhütnamesini ve kredi sözleşmesini imzalatarak finansmanı aktive eder.
🌍 3 Milyon TL Kredi — Başvuru Adımları
Bina Uygunluk Kontrolü
Binanın 1 Ekim 2020 tarihinden itibaren riskli yapı tespiti yapılmış ve yıkım sürecine girmiş olması gerekir. e-Devlet veya kentseldirenclilik.csb.gov.tr portalı üzerinden ada/parsel/ilçe numarasıyla sorgulanabilir.
ŞANTİYE-M Kayıtlı Müteahhit Seçimi
Yalnızca Bakanlığın ŞANTİYE-M sistemine kayıtlı lisanslı müteahhitlerle anlaşma yapılabilir. Müteahhidin sınıfı, projenin büyüklüğüne ve kat sayısına uygun olmalıdır; H sınıfı firma büyük bloklara giremez.
Yapım Sözleşmesi + Ek Taahhütname
Lisanslı müteahhitle noter huzurunda yapım sözleşmesi imzalanır. Müteahhit ÇSYP ile tam uyumlu Ek Taahhütname'yi ayrıca imzalayarak uluslararası çevre ve iş güvenliği standartlarına uyumu taahhüt eder.
Banka Başvurusu
Ziraat Bankası, Halkbank, Vakıfbank veya QNB'ye başvurulur. KKB sicil sorgusu, gelir belgesi ibrazı ve %70 DTI kriterinin karşılanması zorunludur. Enerji verimliliği indiriminden yararlanmak için A/B sınıfı enerji taahhüdü sunulmalıdır.
Blokeli Hesap Açılışı
Kredi onaylandığında 3.000.000 TL'ye kadar olan tutar vatandaşa veya müteahhide değil, devlet kontrolündeki blokeli hesaba aktarılır. Para inşaat ilerlemesine göre aşamalı olarak serbest bırakılacaktır.
İnşaat Takibi ve Hakediş Onayları
Yapı Denetim firmaları sahada teknik inceleme yapar ve ilerleme raporunu İl Müdürlüklerine iletir. Onaylanan her aşamada belirlenen miktarda hakediş müteahhidin hesabına EFT edilir; süreç teslime kadar devam eder.
Müteahhitler İçin Sektörel Rehber
🏛️ Yarısı Bizden'de Müteahhit Yükümlülükleri
4708 sayılı Yapı Denetimi kapsamında yetkilendirilmiş firma ile çalışmak zorunludur. Finansman kamu kaynağından gelse de fatura doğrudan Bakanlık'a değil, sözleşmenin asıl tarafı olan hak sahiplerine (malik/yönetim/kooperatif) kesilmelidir; aksi hâlde Maliye nezdinde ciddi cezai müeyyideler doğar.
İnşaat muhasebesinde üç farklı model değerlendirmeyi gerektirir: (1) Salt Para Karşılığı Taahhüt — müteahhit sadece hizmet faturası keser; iş birden fazla takvim yılına sarkarsa GVK madde 42 kapsamında "Yıllara Sari İnşaat" hükümleri devreye girerek stopaj zorunluluğu doğar. (2) Kat Karşılığı İnşaat — müteahhide kalan daireler ticari stok (mamul) niteliğindedir; üçüncü kişilere teslimi KDV'ye, yıl sonu kâr Kurumlar Vergisi'ne tabidir. (3) Karma Model — en yaygın ve muhasebesi en riskli olandır; KDV iade planı, SGK asgari işçilik bildirimleri ve ilişiksizlik belgesi süreçleri ayrı alt hesaplarda izlenmeli, uzman mali müşavirlikten destek alınmalıdır.
İskan (yapı kullanım izni) alınmadan son %10 hakediş serbest bırakılmaz; müteahhit iskan harçlarından kaçınmak için süreci eksik bırakamaz.
🌍 3 Milyon TL Kredi'de Müteahhit Yükümlülükleri
ŞANTİYE-M sistemi kaydı zorunludur; vergi borcu, SGK prim eksiği veya geçmiş yaptırım kaydı krediye engel teşkil eder. İnşaat ruhsatı alımında projenin büyüklüğüne göre %10'dan başlayan banka teminat mektubu veya Bina Tamamlama Sigortası yaptırılmalıdır; bu, piyasaya en büyük giriş bariyeridir.
Ek Taahhütname ve ÇSYP yükümlülükleri eksiksiz yerine getirilmelidir. Hafriyat atık yönetimi, İSG standartları ve şikâyet mekanizmaları sürekli denetlenmektedir. İhlal durumunda hakediş ödemeleri dondurulabilir ve sözleşme feshedilebilir.
Büyük proje ölçeklerinde D sınıfı ve üzeri yeterlilik belgesine ihtiyaç vardır; H/G sınıfı firmalar yüksek katlı ve büyük metrekareli projelere giremez. Adi ortaklıklarda firma sayısı en fazla 2 olabilir ve ortaklık D sınıfı denkliğini karşılamalıdır.
Tahsilat Riski Sıfırlanmıştır: Blokeli hesap sistemi, namuslu müteahhit için eşsiz bir güvenli limandır. Şantiye kurduğunda hakediş parasının devlet/banka blokeli hesabında hazır olduğunu bilir; finansal kaygı duymadan kesintisiz nakit akışıyla inşaatı tamamlayabilir.
⚖️ Müteahhit Temerrüdü Durumunda Kat Maliklerinin Yasal Hakları (Her İki Kampanya)
Müteahhidin finansal dar boğaza girmesi veya şantiyeyi terk etmesi durumunda Türk Borçlar Kanunu'nun 113. maddesi kapsamında "Nama İfaya İzin" müessesesi devreye girer. İşi yarım bırakan müteahhide noter kanalıyla ek süre verilir. Süre sonucunda arsa sahipleri Sulh veya Asliye Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak inşaatın bizzat kendileri veya seçecekleri yeni müteahhit eliyle, eski müteahhit nam ve hesabına tamamlatılması için hukuki izin talep edebilir. Sözleşme imzalanırken alınan kesin ve süresiz banka teminat mektupları mahkeme kararıyla nakde çevrilerek eksik inşaat kalemleri tamamlatılır. Geciken teslim nedeniyle kaçırılan muhtemel kira gelirleri "müspet zarar (beklenen kazanç kaybı)" kapsamında tazminat davalarına konu edilebilir. Her iki kampanyada da kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin alelade formatlarda değil, cezai şartlar, termin planı, teknik şartname standartları ve fesih protokolleri açıkça yazılarak gayrimenkul avukatı denetiminde hazırlanması zorunludur.
Merak Edilen Tüm Sorular
Sonuç: Doğru Kampanyayı Seçmenin Yol Haritası
Türkiye Cumhuriyeti'nin kentsel dönüşüm alanında hayata geçirdiği her iki kampanya da kendi içinde son derece güçlü, birbirinden farklı hedef kitlelere hitap eden ve birbirini ikame eden değil, birbirini tamamlayan finansal modeller sunmaktadır.
Yarısı Bizden Kampanyası; hibe bileşeniyle mali yükü en aza indiren, kredi notu veya gelir belgesi şartı aramayan, TÜFE/2 endekslemesiyle yüksek enflasyon dönemlerinde borcun reel değerini eriten, %50+1 kuralıyla süreci tıkayan azınlıkları bertaraf eden devrimsel bir sosyal devlet aracıdır. Ancak İstanbul sınırlarıyla çizilmiş coğrafi duvarı ve 1.750.000 TL üst limiti, bu kampanyanın evrensel bir çözüm olmadığını ortaya koymaktadır. Hakediş sisteminin dört dilimi, müteahhitlerden daha güçlü bir sermaye yapısı talep etmekte; karma sözleşme modeli ise vergi ve SGK konularında profesyonel mali danışmanlığı zorunlu kılmaktadır.
3 Milyon TL Düşük Faizli Kredi; Dünya Bankası'nın uluslararası denetim standartlarıyla pekiştirilmiş, 3.000.000 TL'lik yüksek limitiyle daha büyük projeleri finanse eden, enerji verimliliği teşvikleriyle inşaat kalitesini artıran ve 7 pilot şehirde geçerli coğrafi kapsamıyla İstanbul dışındaki vatandaşların da erişebildiği uluslararası standartlarda bir devlet müdahalesidir. Blokeli hesap ve aşamalı hakediş mekanizması sayesinde müteahhit ve malik güvencesi en üst noktaya taşınmıştır. Temiz finansal sicil ve gelir belgesi şartları bu kampanyanın her vatandaşa erişilebilir olmadığını gösterse de, söz konusu kısıtlamaların olmaması uluslararası finansmanın getirdiği zorunlu kalite güvencesinin bir ürünüdür.
🗺️ Hızlı Karar Rehberi
- ☑️ İstanbul'da mısınız? → Yarısı Bizden değerlendirilebilir
- ☑️ 7 pilot ilde misiniz? → 3 Milyon TL Kredi değerlendirilebilir
- ☑️ KKB/icra sorununuz var mı? → Sadece Yarısı Bizden mümkün
- ☑️ İlk evinizin hibesini mi istiyorsunuz? → Yarısı Bizden'in 875.000 TL hibesi biricik
- ☑️ 3 Milyon TL'ye yakın büyük proje mi? → 3 Milyon TL Kredi avantajlıdır
- ☑️ A sınıfı enerji dostu bina mı? → 3 Milyon TL Kredi'nin %0,50 indirimi devreye girer
- ☑️ TOKİ güvencesi mi istiyorsunuz? → Yarısı Bizden + TOKİ/Emlak Konut modeli
- ☑️ Her iki şartı da taşıyorsanız: → Uzman mimarlık/hukuk danışmanlığı şart
📞 Bilgi Mimarlık olarak; her iki kampanyanın teknik şartlarını, ruhsat süreçlerini, 1,5 kat kuralı hesaplamalarını, müteahhit seçimini ve başvuru protokollerini yönetme konusunda İstanbul ve 7 pilot ilde hak sahiplerine kapsamlı mimarlık danışmanlığı ve proje yönetimi hizmeti sunmaktayız. Kentsel dönüşüm sürecinizi doğru bir planlama ile başlatmak için uzman ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.
Bu içerik Bilgi Mimarlık tarafından kamuya açık kaynaklara, Cumhurbaşkanlığı Kararnamelerine, Resmî Gazete ilanlarına, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı açıklamalarına ve Dünya Bankası İADŞP dokümanlarına dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgiler 2026 yılı itibarıyla günceldir; mevzuat değişikliklerinde resmi kaynakların takip edilmesi önerilir. Bu içerik hukuki veya finansal tavsiye niteliği taşımaz; kişisel durumunuz için uzman danışmanlığı alınız.
© 2026 Bilgi Mimarlık