İstanbul Kentsel Dönüşümde "Yarısı Bizden" Kampanyası
Hukuki, Finansal ve Teknik İnceleme Raporu — Gayrimenkul hukuku, inşaat muhasebesi ve yapı denetim regülasyonları çerçevesinde 2026 yılı güncel verileriyle eksiksiz teknik rehber.
01 — Yönetici Özeti & Makroekonomik Bağlam
Neden Bu Kampanya Hayata Geçirildi?
Türkiye'nin deprem gerçeği ve özellikle Marmara Bölgesi'nde beklenen yüksek şiddetli sismik hareketlilik, İstanbul'un yapı stoğunun ivedilikle yenilenmesini salt bir kentleşme stratejisi olmaktan çıkarıp, ulusal bir güvenlik ve makroekonomik istikrar meselesi haline getirmiştir. Geçmiş yıllarda 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ekseninde yürütülen kentsel dönüşüm projeleri, büyük ölçüde "kat karşılığı inşaat" modeline dayanmaktaydı.
Ancak küresel tedarik zinciri krizleri, yüksek enflasyonist ortam ve artan inşaat maliyeti endeksleri, müteahhitlerin kat karşılığı projelerden elde ettikleri kâr marjlarını sıfırlayarak serbest piyasa dinamiklerinin tıkanmasına yol açmıştır. Bu piyasa başarısızlığını gidermek ve kentsel dönüşümü kamu sübvansiyonları ile ivmelendirmek amacıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından "Yarısı Bizden" kampanyası kurgulanmıştır.
Cumhurbaşkanı'nın onayıyla 23 Şubat 2024 tarihli ve 32469 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 8189 Karar Sayılı "İstanbul İlinde Yürütülecek Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Kapsamında Yapım İçin Yardım Verilmesine İlişkin Karar", bu kampanyanın temel hukuki zeminini oluşturmaktadır. Zaman içerisinde sahadan gelen geri bildirimler, inşaat sektöründeki dinamikler ve ekonomik dalgalanmalar dikkate alınarak kampanya, 01 Mayıs 2025 ve 27 Şubat 2026 tarihlerinde Resmî Gazete'de yayımlanan kararnamelerle revize edilmiş ve kapsamı genişletilmiştir.
Bu revizyonlar, devletin yalnızca bir düzenleyici (regülatör) değil, aynı zamanda doğrudan bir finansör olarak risk paylaşımına girdiğini göstermektedir. Kampanyanın özü; hibe destekleri, enflasyon şoklarına karşı korumalı (TÜFE endeksli) uzun vadeli kredi mekanizmaları ve yüklenici firmaları disipline eden hakediş usulü ödeme planları ile hem arz (yüklenici/müteahhit) hem de talep (kat maliki) tarafındaki düğümleri çözmektir.
02 — Kampanyanın Kapsamı, Geçerlilik Süresi ve Ön Koşullar
Kimler Yararlanabilir?
Kamu kaynaklarının optimum kullanımını sağlamak ve en yüksek riskli bölgelere öncelik vermek amacıyla Yarısı Bizden kampanyası, belirli coğrafi, kronolojik ve mimari filtrelere tabi tutulmuştur. Kampanyanın parametreleri, suiistimalleri önleyecek ve salt güvenli barınma ihtiyacını karşılayacak şekilde dizayn edilmiştir.
Coğrafi Sınırlar ve Riskli Yapı Tespiti Dinamikleri
Uygulama, sismik aktivite senaryolarında en büyük hasarı alması beklenen İstanbul ilinin 39 ilçesindeki bağımsız bölümlerle sınırlandırılmıştır. Kampanya sürecine dâhil olabilmenin mutlak ön koşulu, yapının 6306 sayılı Kanun mevzuatı uyarınca Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş lisanslı kuruluşlar aracılığıyla (karot testleri, donatı tespitleri ve zemin etütleri vasıtasıyla) "riskli yapı" statüsünde tespit edilmiş olmasıdır.
Riskli yapı tespiti, yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olması veya bilimsel analizler ışığında yıkılma yahut ağır hasar görme tehlikesi taşıması durumunu hukuken tescilleyen ve geri dönüşü olmayan bir yasal sürecin başlangıcıdır.
- Yapı, İstanbul'un 39 ilçesinden birinde yer almalıdır
- Lisanslı kuruluş tarafından "Riskli Yapı" tespiti yapılmış olmalıdır (karot testi, donatı ve zemin etüdü)
- Yapı ruhsatı projesi 1 Nisan 2023 tarihinden sonra hazırlanmış veya onaylanmış olmalıdır
- 31 Aralık 2026 tarihine kadar riskli yapı tespiti süreci tamamlanmış olmalıdır
- Yeni yapının alanı/daire sayısı, eskinin 1,5 katını aşmamalıdır
Zemin ve plan durumunun ilgili parselde yeniden yapılaşmaya teknik veya hukuki olarak (örneğin imar planı iptalleri, heyelan bölgesi ilanları) uygun olmaması gibi istisnai durumlarda yasa koyucu esnek bir çözüm üretmiştir. Bu gibi hallerde, yapıdaki hak sahiplerinin tamamının (%100) muvafakati sağlanması şartıyla, devlet tarafından tahsis edilen yapım yardımı (hibe ve kredi), yapılaşmaya uygun olan aynı il sınırları içinde veya dışında yer alan başka bir parseldeki inşaat projesinde de kullanılabilmektedir. Bu mekanizma, imar kısıtlılığı olan bölgelerdeki vatandaşların mağduriyetini engellemekte ve mülkiyet haklarının transfer edilebilirliğini kamu finansmanı ile desteklemektedir.
Kronolojik Kısıtlamalar ve Süre Uzatımları
Regülasyonun geriye dönük işlememesi ve halihazırda finansmanı çözülmüş projelere haksız kaynak aktarılmaması adına kesin bir tarih sınırı konulmuştur. Buna göre, yapı ruhsatı projesi 1 Nisan 2023 tarihinden önce hazırlanmış ve onaylanmış olan yapılar kampanya desteklerinden muaf tutulmuştur. Bu tarihsel milat, kampanyanın sadece piyasada tıkanmış veya yeni başlayacak projelere ivme kazandırma amacını taşıdığını kanıtlamaktadır. Dolayısıyla sadece 1 Nisan 2023 tarihinden sonra ruhsat projesi düzenlenen veya ruhsatı alınmış projeler finansman imkânlarından yararlanabilmektedir.
Sürecin sonlanma tarihi ve vatandaşlara tanınan mühlet açısından 2026 yılında çok kritik bir idari adım atılmıştır. 27 Şubat 2026 tarihli güncel kararname ile artık 31 Aralık 2026 tarihine kadar ilgili binanın "riskli yapı tespiti" sürecinin tamamlanmış olması, kampanyadan faydalanma hakkını güvence altına almak için yeterli kabul edilmektedir. Bu sayede, 2026 yılının son aylarında risk tespiti yaptıran ancak belediye onayı, müteahhit anlaşması ve ruhsat süreçleri doğal olarak 2027 yılına sarkan hak sahiplerinin devlet desteği hakları korunmuş, bürokratik gecikmelerin vatandaşa fatura edilmesi engellenmiştir.
02.b — Kent Planlaması ve Yoğunluk Kontrolü
1,5 Kat Kuralı: Kritik Mimari Sınır
Kampanyanın en temel mühendislik ve mimari kısıtı, kentsel dönüşümün şehircilik ilkelerini tahrip eden bir rant aracına dönüşmesini engellemek için ihdas edilen "1,5 Kat Kuralı"dır. Bu kural, İstanbul'un zaten yetersiz olan altyapısının (su, kanalizasyon, trafik, enerji) yeni projelerle tamamen çökmesini önlemek üzere kurgulanmış bir emsal sınırlandırmasıdır.
Yasal düzenlemeye göre, yeni inşa edilecek olan yapının toplam inşaat alanı veya projede yer alacak bağımsız bölüm sayısı, mevcut (yıkılacak olan eski) yapının bağımsız bölüm sayısının veya inşaat alanının 1,5 katını hiçbir surette aşamaz. Eğer hazırlanan mimari avan proje bu oranı milyarda bir dahi aşarsa, söz konusu projedeki hiçbir hak sahibi kampanyanın hibe ve kredi imkânlarından faydalanamaz.
Bununla birlikte, yaşam standartlarını yükseltmek ve kentsel donatı ihtiyaçlarını karşılamak adına bu kurala hayati istisnalar getirilmiştir. İstanbul Tip İmar Yönetmeliği uyarınca projeye eklenmesi mecburi olan otopark alanları ve sığınaklar, 1,5 kat limitinin hesaplanmasında dikkate alınmayan (emsal dışı) alanlar olarak kabul edilmiştir. Bu durum, müteahhitleri binaların altına kapalı otopark yapmaya teşvik etmekte, böylece sokaklardaki araç yoğunluğunun azaltılması gibi dolaylı bir kentsel fayda üretilmektedir.
Bağımsız Bölüm Alanı
Konutlar, dükkanlar, ofisler — tüm bağımsız bölümlerin net alanı 1,5 kat hesabına dahildir.
Otopark & Sığınak
İmar yönetmeliği zorunluluğu olan kapalı otoparklar ve sığınaklar 1,5 kat limitine dahil edilmez.
03 — Finansal Destek Mimarisi
Hibe, Kredi ve Tahliye Sübvansiyonları
Yarısı Bizden kampanyasının merkezinde, doğrudan karşılıksız transfer (hibe) ile uzun vadeli imtiyazlı kredilerin entegre edildiği hibrit bir finansal model yer almaktadır. Kentsel dönüşüm maliyet hesaplamalarında geleneksel olarak tüm yükün malikin arsa payından finanse edilmesi veya nakit ödenmesi yaklaşımı, yerini kamu destekli maliyet paylaşımına bırakmıştır. 2026 yılı enflasyonist koşulları ve inşaat demiri ile hazır beton gibi temel girdilerdeki maliyet artışları gözetilerek destek limitleri güncellenmiştir.
Konut ve Ticari Alanlar İçin Güncel Finansman Limitleri (2026)
Bakanlık tarafından sağlanan finansal destek matrisi, mülkiyetin türüne (konut veya dükkân) ve hak sahibinin mülkiyet adedine göre asimetrik olarak dağıtılmıştır. Devletin sosyal destek vizyonu gereği "barınma hakkı" önceliklendirilmiş olup, hibe (geri ödemesiz nakit transferi) yalnızca tek bir bağımsız bölüm ile sınırlandırılmıştır.
| Bağımsız Bölüm Sınıfı | Hibe (Geri Ödemesiz) | Kredi (Geri Ödemeli) | Toplam Destek |
|---|---|---|---|
| 🏠 Konut — İlk Konut | 875.000 TL | 875.000 TL | 1.750.000 TL |
| 🏠 Konut — 2. ve Sonraki Konutlar | 0 TL (Yararlanılamaz) | 1.750.000 TL | 1.750.000 TL |
| 🏢 Ticari Alan — İlk İşyeri | 437.500 TL | 437.500 TL | 875.000 TL |
| 🏢 Ticari Alan — 2. ve Sonraki İşyerleri | 0 TL (Yararlanılamaz) | 875.000 TL | 875.000 TL |
Tablonun rasyonel analizi incelendiğinde; hibe hakkının, mülkiyet zenginliğinden bağımsız olarak her TC vatandaşına sadece bir kez verildiği görülmektedir. Ancak bir binanın yıkılıp yeniden yapılabilmesi için tüm maliklerin finansman engellerini aşması gerektiğinden, birden fazla dairesi olan maliklerin dönüşüme taş koymasını (blokaj oluşturmasını) engellemek adına, hibe olarak verilmeyen kısımların tamamı "kredi limitlerine" eklenerek sistemin önü açılmıştır.
Hisseli mülkiyet durumlarında ise, satış veya 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak pay satışı işlemiyle edineceği taşınmaz için, payı satılan hak sahibinin kullanacağı hibe ve krediyi yeni malikin kullanmasına olanak tanınmıştır. Satışın kat irtifakı kurulmadan önce yapılması durumunda yeni malik kampanyadan tam olarak yararlanabilmekte, ancak kat irtifakı kurulduktan sonraki satışlarda bu hakların devri yasal olarak engellenmektedir.
Tahliye (Taşınma) Desteğinin Sosyo-Ekonomik Boyutu
Yıkım ve inşaat evresinde doğacak geçici barınma ihtiyacını karşılamak üzere sisteme entegre edilen tahliye (taşınma) desteği, inşaat maliyeti dışı kalemlerin finanse edilmesini sağlar. Riskli yapının usulüne uygun şekilde tamamen boşaltılması ve yıkılması şartına bağlı olarak, hak sahiplerine bir kerelik nakdi taşınma desteği ödenmektedir.
Bu yardımın en ayırt edici hukuki özelliği: ödeme tapu sahibine değil, o bağımsız bölümde fiilen ikamet eden veya ticari faaliyette bulunan kişiye yapılır. Kiracı oturuyor ise para doğrudan kiracıya ödenir. Bu destek alan kişiler, ayrıca aylık kira yardımından yararlanamaz.
Bu yardımın en ayırt edici hukuki özelliği, ödemenin tapu sahibinden ziyade "fiilen o bağımsız bölümde ikamet eden veya ticari faaliyette bulunan" kişiye yapılmasıdır. Yani bağımsız bölümde oturan kişi bir kiracı ise, 125.000 TL doğrudan kiracının banka hesabına aktarılır; mülk sahibi kendi dairesinde oturuyorsa destek mülk sahibine verilir. İnşaat maliyetlerine sayılmayan ve tahliye desteği niteliğinde olan bu miktar, piyasadaki taşıma lojistiği, depolama ve yeni bir konuta girişteki peşinat/depozito yüklerini hafifletmeyi amaçlar.
04 — Kredi Geri Ödeme Şartları
TÜFE Endekslemesi ve Amortisman Planı
Yarısı Bizden kampanyası kapsamında tahsis edilen kredilerin amortisman (geri ödeme) planlaması, makroekonomik enflasyonist süreçlerin vatandaş üzerindeki yıkıcı etkisini elimine eden ve geleneksel ticari bankacılık rasyolarından tamamen farklı bir kurguya dayanmaktadır. Kredi kullanımında vatandaşın mevcut gelir düzeyi, Kredi Kayıt Bürosu (KKB) skoru veya findeks kredi notu hiçbir şekilde dikkate alınmaz; tek teminat, dönüştürülen yapının bizzat kendisidir. Bu sosyal politika aracı, dar gelirlilerin, emeklilerin ve finansal sicili bozuk olan vatandaşların dışlanmasını önlemektedir.
Örneğin, 875.000 TL kredi kullanan bir malik, 2 yıllık ödemesiz dönemden sonra 3. yılda yaklaşık 7.292 TL civarında sabit taksitler ödemeye başlar. Daha sonraki yıllarda, güncellenmiş kredi borcu belirlenirken, borçtan yapılan tahsilatlar düşülür ve kalan bakiye güncelleme oranının (TÜFE/2) uygulanması ile artırılarak yeni borç tutarı saptanır.
3. Yıl Sonunda Toplu Ödeme
Ödemelerin başladığı 3. yılın sonunda kalan borcu tek seferde kapatma hakkı mevcuttur. Erken itfa, sonraki yıllara ait TÜFE güncellemelerinden muafiyet sağlar.
Yalnızca Kredi Kullananlara
Kredi kullanan mülk sahiplerinin tapusuna kredi tutarının 2 katı ipotek tesis edilir. Yalnızca hibe kullanan ve kredi almayan vatandaşların tapusuna hiçbir ipotek düşülmez.
05 — Yüklenici Perspektifi
Hakediş Sistemi ve Nakit Akışı Yönetimi
Yarısı Bizden kampanyasını klasik finansman modellerinden ayıran en köklü yenilik, paranın mülk sahibinin hesabına aktarılarak orada kontrolsüz bırakılması yerine, bir güven ve denetim mekanizması (Escrow benzeri bir yapı) üzerinden inşaat seviyesine paralel olarak müteahhide ödenmesidir. Hakediş veya "Progress Payment" olarak adlandırılan bu sistem, inşaatların yarım kalmasını, müteahhit iflaslarının vatandaşa yansımasını ve piyasadaki finansal suistimalleri minimize etmek için tasarlanmıştır.
Bina bazlı dönüşüm modellerinde, hak sahibinin onayladığı hibe ve kredi desteğine ait toplam nakit tutar, doğrudan maliklere ödenmez. Bunun yerine, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) finansmanı onaylar ve hak sahipleri adına, yüklenici firmanın Emlak Katılım Bankası veya Ziraat Bankası nezdinde açılmış olan vadesiz şirket hesaplarına aktarır.
06 — Vergi, Muhasebe ve Fatura Sorumlulukları
Müteahhitler İçin Muhasebe Rehberi
Müteahhitlerin "Yarısı Bizden" kapsamındaki bir projenin muhasebe kayıtlarını tutarken düştükleri en büyük yanılgı, finansmanın kamu kaynağından gelmesine aldanarak yasal ilişkiyi yanlış yorumlamalarıdır. Uzman mali müşavir ve denetçi raporlarına göre, 6306 sayılı Kanun'un sağladığı harç muafiyetleri, işin vergi niteliğini tek başına belirleyemez.
Mali süreçler tamamen hak sahipleri ile yüklenici arasında akdedilen sözleşmenin modeline dayanır. Bakanlık, finansmanı hibe ve kredi olarak yüklenici hesabına gönderse de, bu işlem esasen "hak sahibinin borcuna mahsuben" yapılan bir ödemedir. Bu sebeple yüklenici firma, kestiği faturayı doğrudan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına değil, sözleşmenin asıl tarafı olan hak sahiplerine, apartman yönetimine veya yapı kooperatifine kesmek zorundadır. Gelen paranın şirket hesaplarına "doğrudan devlet hibesi geliri" şeklinde hatalı kodlanması Maliye nezdinde ciddi cezai müeyyideler doğurur.
Maliklere İnşaat Taahhüt İşleri
Yüklenicinin yeni binadan hiçbir bölüm almadığı, yalnızca hizmet bedeli (nakit + hibe + kredi) karşılığında inşa ettiği model. Firma salt hizmet faturası keser. İş birden fazla yıla sarkarsa GVK Madde 42 kapsamında stopaj ve tevkifat zorunluluğu doğar.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat
Müteahhidin nakit yerine binadaki yeni dairelerden veya işyerlerinden pay aldığı klasik model. Müteahhide kalan daireler ticari stok (mamul) niteliğindedir. Üçüncü şahıslara teslim KDV'ye, yıl sonu kazançları Kurumlar Vergisine tabidir.
Karma Model (Hibe + Bölüm Alımı)
En yaygın ama muhasebesi en riskli model. Kat karşılığı imalatlar, nakit taahhüt hak edişleri ve ortak giderler ayrı alt hesaplarda izlenmeli; metrekare bazlı maliyet dağıtım anahtarları oluşturulmalıdır. Yanlış ayrım SGK ilişiksizlik belgesini bloke eder.
07 — Kat Malikleri Perspektifi
Hukuki Süreçler, Karar Alma ve Risk Yönetimi
Yarısı Bizden kampanyası, finansman avantajlarının yanı sıra 6306 sayılı kanunda yapılan köklü revizyonlarla kat maliklerinin yasal zırhını da güçlendirmiştir.
%50+1 Çoğunluk Kararı: Bürokratik Kördüğümün Çözümü
Eski kentsel dönüşüm regülasyonlarında aranan 2/3 (yüzde 66,6) arsa payı çoğunluğu, özellikle miras yoluyla intikal etmiş, çok hissedarlı veya fırsatçı yaklaşımların baskın olduğu binalarda sürecin yıllarca kilitlenmesine neden olmuştur. Yeni düzenleme ile kentsel dönüşümdeki bu kördüğüm çözülmüş ve arsa payı çoğunluğu (%50+1) kuralı getirilmiştir.
Riskli yapı tespitinin idari bir kararla kesinleşmesinin ardından; müteahhit seçimi, yıkım kararı, sözleşme şartlarının müzakeresi ve yeni projenin detayları gibi konularda salt çoğunluk (%50+1) sağlandığı andan itibaren süreç tamamen yasal statü kazanarak mevzuat doğrultusunda ilerlemeye başlar.
Çoğunluk kararına katılmayan, toplantılara iştirak etmeyen veya ulaşılamayan (muhalif) malikler için yasa koyucu sert ancak mülkiyet haklarını koruyan bir tasfiye prosedürü belirlemiştir. Bu kişilere noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek karara uymaları veya sözleşmeyi imzalamaları için 15 günlük kesin bir mühlet tanınır.
Müteahhit Temerrüdü (İşin Yarım Kalması) Durumunda Yasal Haklar
"Yarısı Bizden" kampanyasının en hassas güvenlik açıklarından biri, müteahhidin finansal dar boğaza girmesi (iflası), teknik yetersizliği veya haksız yere şantiyeyi terk etmesi (temerrüde düşmesi) riskidir. Bakanlık hakediş sisteminin, iş yapılmadıkça ödeme yapılmamasını sağlayarak devleti koruduğu aşikârdır. Ancak maliklerin arsasında yarım kalan betonarme karkasların nasıl tamamlanacağı meselesi, özel hukuk hükümlerine tabidir.
Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 113, kentsel dönüşüm sözleşmelerinde müteahhit temerrüdüne karşı kat maliklerine "Nama İfaya İzin" müessesesini sunar. İşi yarım bırakan müteahhide noter kanalıyla uygun bir mehil (ek süre) verilerek işe dönmesi ihtar edilir. Verilen süre sonuçsuz kalırsa arsa sahipleri, sözleşmeyi geriye etkili feshetmek yerine, Sulh veya Asliye Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak "inşaatın bizzat arsa sahipleri veya onların seçeceği yeni bir müteahhit eliyle, ancak eski müteahhit nam ve hesabına tamamlanması" için hukuki izin talep edebilir.
Bu mahkeme izninin en pratik faydası teminatların likidasyonudur. İnşaat sözleşmesi imzalanırken müteahhitten alınan kesin ve süresiz banka teminat mektupları veya ipotekler, mahkeme kararıyla bozularak nakde çevrilir ve eksik kalan inşaat kalemlerinin yapımında kullanılır. Burada "oranlılık (nispilik)" ilkesi geçerlidir; örneğin inşaat %90 seviyesine gelmişse, teminatın tamamı değil, sadece kalan %10'luk eksik işi ve cezai şartları karşılayacak kısmı kullanılabilir.
Ayrıca, inşaatın taahhüt edilen tarihte teslim edilmemesinden dolayı kat maliklerinin mahrum kaldığı muhtemel kira gelirleri "müspet zarar (beklenen kazanç kaybı)" kapsamında değerlendirilerek ek tazminat davalarına konu edilebilir. Bu senaryoda Bakanlığın sunduğu hakedişler dondurulur ve ancak yeni bir yüklenici firmaya hukuki devir gerçekleştirildikten sonra, kalan hakediş dilimleri yeni firmanın hesabına aktarılmaya devam eder.
08 — Başvuru Süreci
2026 Güncel Başvuru Protokolü — 5 Adım
2026 yılı itibarıyla güncellenen yeni dönem başvuru protokolü, ön başvuru niteliğindeki e-Devlet kayıtlarından öte, fiziki ve yasal bağlayıcılığı olan evrakların eksiksiz tamamlanmasına dayanan bir akışa dönüşmüştür.
09 — Alan Bazlı Dönüşüm
TOKİ / Emlak Konut Modeli: Devlet Garantisi
Bina bazlı (tekil) dönüşümler her ne kadar mülkiyet sorunlarını hızlı çözse de, ada veya mahalle ölçeğindeki (alan bazlı) dönüşümler kentleşme bilimi açısından her zaman daha üstün kabul edilmektedir. Yarısı Bizden kampanyası, özellikle site benzeri geniş ve çok parselli oturum alanlarının, ada bazında topyekûn yıkılıp yeniden tasarlanmasını teşvik etmek üzere ayrıcalıklı bir yasal zemin oluşturmuştur.
Alan bazlı dönüşümlerde, hak sahiplerinin tüm parselleri birleştirip kendi içlerinde tam mutabakat sağlamaları durumunda, projelerin yapım, ihale ve inşaat süreçleri bizzat devlet organları olan Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) veya Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) tarafından üstlenilmektedir.
✓ Daha esnek müzakere imkânı
✗ Müteahhit iflas riski taşır
✗ Şantiye durdurulabilir
✗ Altyapı planlaması sınırlı
✓ Devlet tamamlanmayı garanti eder
✓ Otopark, peyzaj, altyapı entegre
✓ 875.000 TL hibe eksiksiz uygulanır
✗ Tüm hak sahiplerinin mutabakatı gerekir
Bu modelin kat malikleri açısından en eşsiz avantajı, "müteahhit iflası veya şantiyenin durması" gibi tüm özel sektör finansal risklerinin sıfırlanmasıdır; devlet kurumları projenin tamamlanmasının mutlak garantörüdür.
Bu entegre dönüşüm konseptinde işletilen mali süreç şu adımları izler: TOKİ veya Emlak Konut, projenin zemin etüdünden peyzajına kadar olan tüm ihale ve inşaat giderlerini kuruşu kuruşuna hesaplayarak toplam bir bina maliyeti çıkarır. Çıkan bu şeffaf toplam maliyet tutarından, devletin sağladığı 875.000 TL hibe desteği düşülür (mahsup edilir). Hibe desteği düşüldükten sonra şayet hak sahibinin üzerinde hâlâ arta kalan bir borç bakiyesi mevcutsa, bu bakiye tek seferde nakit istenmez; uzun vadeli, düşük maliyetli ve TÜFE endekslemesine tabi uygun ödeme koşullarıyla taksitlendirilir. 125.000 TL tutarındaki tahliye (taşınma) yardımı ise inşaat maliyetlerine dahil edilmeden, taşınma evresinde doğrudan hak sahibine nakden ödenmeye devam eder.
Bu modelin uygulandığı rezerv ve riskli alanlarda, sadece depreme dayanıklı betonarme yığınlar inşa edilmez; aynı zamanda İstanbul'un nefes almasını sağlayan yeterli otopark kapasiteleri, peyzaj alanları, okullar, sağlık ocakları ve modern altyapı hizmetleri tek bir master plan çerçevesinde hayata geçirilir.
10 — Sonuç ve Analitik Çıkarımlar
Değerlendirme
İstanbul kentsel dönüşüm sürecinin ivmelenmesi için Cumhurbaşkanlığı Kararları doğrultusunda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından 2026 yılı güncellemeleriyle son halini alan "Yarısı Bizden" kampanyası, basit bir faiz indirim programı olmanın çok ötesindedir.
İnşaat Sektöründe Doğal Tasfiye
Dört aşamalı (30-30-30-10) hakediş mekanizması, yapı denetim mevzuatıyla iç içe geçerek yalnızca güçlü özkaynağı olan profesyonel firmaların ayakta kalmasını sağlamaktadır. Geçmişteki "maketten satış" modeli bu sistemde işlevsiz kalır.
Enflasyon Riskini Devlet Üstlendi
2 yıllık ödemesiz dönem ve sonrasındaki TÜFE/2 politikası, enflasyon riskini Hazine'ye devrederek hak sahipleri lehine servet transferi sağlar. KKB puanına bakılmaması ise kampanyanın sosyal devlet karakterini tescillemektedir.
Mülkiyet Hukukunda Köklü Değişim
%50+1 kuralıyla azınlık tahakkümü kırıldı; 2026 sonuna kadar kat irtifakı zorunluluğunun kaldırılmasıyla bürokratik gecikmeler vatandaşa yansımaktan çıkarıldı. Gayrimenkul piyasasındaki şantaj ve rantsal gecikmeler yasal olarak sonlandırıldı.
Yarısı Bizden sistemi, vergi mevzuatı, hakediş disiplini, şehircilik kısıtları (1,5 kat kuralı) ve sosyal yardımları ile mükemmele yakın bir teorik denge kurmuştur. Sistemin sahadaki pratiğinde karşılaşılacak yegâne risk, "Karma Model" gibi çetrefilli projelerde müteahhitlerin yapacağı muhasebe ve SGK hataları ile maliklerin sözleşme tasarımlarındaki hukuki boşluklardır.
Bu nedenle, projelere katılan tarafların mali ve hukuki danışmanlardan profesyonel denetim hizmeti alarak süreci şeffaf bir hiyerarşi içinde yönetmeleri, kampanyanın başarısını tayin edecek en belirleyici unsur olacaktır.