Bilgi Mimarlık
Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı
Kentsel dönüşüm süreci; imar mevzuatı, arsa sahipliği hakları, müteahhit ilişkileri ve mimari proje kararlarının iç içe geçtiği karmaşık bir süreçtir. Bilgi Mimarlık olarak bu süreci bir mimarın teknik bakış açısıyla değerlendiriyor; arsa sahiplerine ve müteahhitlere bağımsız, uzman danışmanlık sunuyoruz.
Arsa Sahiplerine
Arsanızın dönüşüm potansiyelini bilmeden müteahhit tekliflerini değerlendirmek dezavantajlı bir müzakere pozisyonuna yol açar. Bilgi Mimarlık olarak arsanızın imar durumunu ve yapılaşma potansiyelini analiz ediyor; size sunulan tekliflerin gerçekçi olup olmadığını değerlendirmenizi sağlıyoruz.
Bu kapsamda; imar analizi ve inşaat alanı hesabı, tahmini daire sayısı ve tip planlaması, arsa sahibi hak oranı değerlendirmesi ve müteahhit tekliflerinin karşılaştırmalı analizi hizmetlerini sunuyoruz.
Müteahhitlere
Müteahhitlere yönelik kentsel dönüşüm danışmanlığı hizmetimiz etüt proje kapsamında sunulmaktadır.
Kentsel dönüşüm süreciniz hakkında bilgi almak için bizimle iletişime geçin.
Devlet teşvikleri ve kampanyalar
Kentsel dönüşümle ilgili olarak devlet teşvikleri (Yarısı Bizden Kampanyası, 3 Milyon TL Düşük Faizli Kredi) hakkında bilgi almak için aşağıdaki Sıkça Sorulan Sorular bölümüne göz atabilirsiniz. Merak ettiğiniz çoğu sorunun cevabı aşağıda verilmiştir. Ayrıca iki kampanyadan hangisini seçeceğiniz konusunda kararsız kaldıysanız; iki kampanyanın bir sektör profesyoneli gözüyle karşılaştırıldığı kıyaslamamızı okumak için "Yarısı Bizden mi? Yoksa Düşük Faizli Kredi mi?" isimli sayfamıza göz atabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Devlet, binanızı yıkıp yeniden yaptırmanız için size para veriyor — bir kısmını hibe olarak (geri ödemesiz), bir kısmını kredi olarak (geri ödemeli). 2026 yılı rakamlarıyla bir konut için 875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi = toplam 1.750.000 TL destek alabilirsiniz. Hibeyi hiç geri ödemiyorsunuz. Krediyi ise 10 yılda, faizsiz ama enflasyona kısmen endeksli olarak geri ödüyorsunuz.
Evet, gerçekten geri ödemesiz. Koşulu şu: binanızın riskli yapı olarak tescil edilmesi ve inşaatın tamamlanması gerekiyor. Para, inşaat ilerledikçe müteahhide aşamalı ödeniyor — size peşin nakit verilmiyor. İnşaat bitip evinize taşındıktan sonra hibe tamamen sizin oluyor, geri istenmez.
Evet. Binanın Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş lisanslı bir kuruluş tarafından "riskli yapı" olarak tespit edilmiş olması şart. Karot testi ve teknik incelemeyle belirleniyor. Riskli yapı tescili olmadan kampanyadan yararlanamıyorsunuz.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın yetkilendirdiği lisanslı kuruluşlara başvuruyorsunuz. Bu kuruluşlar binaya gelerek karot numunesi alıyor, donatı tespiti yapıyor ve rapor hazırlıyor. Binanızın bulunduğu ilçe belediyesinden — örneğin Bakırköy Belediyesi'nden — hangi kuruluşların bölgenizde yetkili olduğunu öğrenebilirsiniz.
31 Aralık 2026'ya kadar riskli yapı tespitini tamamlarsanız kampanya haklarınız güvence altına alınıyor. Ruhsat, müteahhit anlaşması ve diğer süreçler 2027'ye sarksa bile hakkınız korunuyor. Yani son tarih inşaatın bitmesi değil, risk tespitinin yapılması.
Hayır. Hibe yalnızca bir konut veya bir işyeri için veriliyor. İkinci ve sonraki daireleriniz için hibe yok, ama kredi desteği kullanabiliyorsunuz. İlk dairenizdeki normal kredi limiti 875.000 TL iken, ikinci ve sonraki daireler için bu limit 1.750.000 TL'ye çıkıyor.
Evet. Ticari alanlar için destek daha düşük: 437.500 TL hibe + 437.500 TL kredi = 875.000 TL toplam. Bu da yalnızca ilk işyeriniz için geçerli. İkinci dükkanınız için sadece 875.000 TL kredi kullanabiliyorsunuz, hibe yok.
Siz alırsınız. Taşınma desteği (125.000 TL) tapu sahibine değil, o bağımsız bölümde fiilen ikamet eden kişiye ödeniyor. Kiracıysanız para doğrudan sizin hesabınıza geliyor.
Hayır, ikisi birden olmuyor. "Yarısı Bizden" kapsamına girdiğinizde aylık kira yardımı yerine tek seferlik 125.000 TL taşınma desteği alıyorsunuz. Aylık kira yardımı bu kampanyayla birlikte uygulanmıyor.
Geleneksel banka faizi yok, doğru. Ama kalan borcunuz her yıl Ocak ayında o yılın enflasyonunun (TÜFE) yarısı kadar artıyor. Yani enflasyon %40 olursa borcunuz %20 artıyor. Bu faizsiz değil, enflasyona endeksli demek. Piyasa faizine kıyasla çok avantajlı ama sıfır maliyet değil.
İlk 2 yıl hiç ödeme yapmıyorsunuz — bu süre inşaatın tamamlanması için. 3. yılda faizsiz taksitler başlıyor. 4. yıldan itibaren TÜFE'nin yarısı kadar güncelleme ekleniyor. Toplam vade 10 yıl (120 ay).
Evet. Ödemeler başladıktan sonra kalan borcun tamamını tek seferde kapatma hakkınız var. Erken kaparsanız sonraki yıllara ait TÜFE güncellemelerinden kurtuluyorsunuz. Elinizde nakit varsa bu çok avantajlı.
Evet. Binadaki kat maliklerinin %50+1 çoğunluğu onaylarsa süreç başlıyor. Karşı çıkan azınlık için yasal süreç işliyor — noter ihtarnamesiyle 15 günlük süre tanınıyor, anlaşmayan maliklerin hisseleri rayiç bedel üzerinden önce diğer maliklere, sonra müteahhide teklif ediliyor, kimse almazsa Bakanlık tarafından kamulaştırılıyor.
Evet. Yeni binanın inşaat alanı veya daire sayısı eski binanın 1.5 katını geçemez. Bu kuralı aşan projeler kampanya desteğinden yararlanamıyor. Otopark ve sığınak alanları bu hesaplamanın dışında tutuluyor.
Para size veya müteahhide peşin verilmiyor. Bakanlık onayladıkça inşaatın ilerleme seviyesine göre aşamalı ödeniyor (hakediş sistemi). Müteahhit işi bırakırsa geri kalan para blokeli hesapta duruyor, yeni müteahhitle devam edebiliyorsunuz. Ayrıca müteahhit sözleşme yaparken teminat mektubu göstermek zorunda.
1 Nisan 2023'ten önce ruhsat projesi hazırlanmış ve onaylanmış yapılar kampanya dışında. Yani 1 Nisan 2023 sonrasında ruhsatlanan veya henüz ruhsat almamış projeler kampanyadan yararlanabiliyor.
"Yarısı Bizden"de devlet size para hibe ediyor (geri ödemesiz). 3 Milyon TL kredisinde ise hibe yok, tamamı kredi — ama çok düşük faizli. Aylık %0.69 sabit faiz, 15 yıl vade. Piyasada konut kredisi faizleri aylık %2.79 ve üzerindeyken bu oran devasa bir sübvansiyon demek.
Riskli yapı tescili olan binalardaki kat malikleri. Ama finansal koşulu var: bankalarda aktif icra, haciz veya yasal takip kaydınız olmaması gerekiyor. Ayrıca hesaplanan aylık taksit, hane gelirinizin %70'ini geçemez.
Sabit faizli, yani taksitiniz baştan bellidir ve artmaz. "Yarısı Bizden" kredisindeki gibi TÜFE endekslemesi yok. Aylık %0.69 faizle hesaplanan taksit 15 yıl boyunca aynı kalır. Enflasyon artsa bile taksitiniz artmaz.
Enflasyon yüksekse sabit faizli kredi daha avantajlı. Çünkü borcunuz reel olarak eriyor — yüksek enflasyonda paranın değeri düştüğü için aynı nominal taksiti ödemek giderek kolaylaşıyor. TÜFE endeksli kredide ise borcunuz enflasyonun yarısı kadar her yıl artıyor.
Hem konut hem işyeri için kullanılabiliyor. Her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı 3 milyon TL'ye kadar kredi kullanma imkânı var.
Hayır. Para blokeli hesapta tutuluyor, inşaatın ilerleyişine göre aşamalı olarak müteahhide ödeniyor. Siz parayı görüp elle tutamıyorsunuz, ama bu sizi koruyor — müteahhit işi bırakırsa para güvende kalıyor.
"Yarısı Bizden"in aksine bu kredide KKB puanı değerlendiriliyor. İcra, haciz veya yasal takip kaydınız varsa başvurunuz reddedilebilir. Ayrıca hane gelirinizin aylık taksiti karşılayacak düzeyde olduğunu belgelemek zorundasınız.
Dünya Bankası ile Türkiye arasındaki bir kredi anlaşmasından geliyor. "İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi" kapsamında kullandırılıyor. Ziraat Bankası, Halkbank, Vakıfbank gibi kamu bankaları ve anlaşmalı özel bankalar aracılığıyla dağıtılıyor.
Hayır. Aynı bağımsız bölüm için ikisinden birini seçmek zorundasınız. "Yarısı Bizden"i seçerseniz 3 Milyon TL kredisinden yararlanamazsınız, tersine de aynı şekilde.
İnşaat maliyetini düşürmek istiyorsanız: Yarısı Bizden. Çünkü 875.000 TL'yi hiç geri ödemiyorsunuz, bu direkt inşaat maliyetini ucuzlatıyor. İnşaat maliyeti çok yüksek ve "Yarısı Bizden"in toplam desteği yetmiyorsa: 3 Milyon TL kredisi. Çünkü limiti çok daha yüksek.
Yeter. "Yarısı Bizden" ile 1.750.000 TL destek alıyorsunuz (875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi). Kalan 250.000 TL'yi cebinizden veya başka bir finansman yoluyla karşılamanız gerekiyor. Ama 875.000 TL'lik hibeyi hiç geri ödemeyeceğiniz için gerçek maliyetiniz çok daha düşük.
3 Milyon TL kredisi devreye girer. Aylık %0.69 sabit faizle 15 yıl vadeyle 3 milyon TL'ye kadar kredi kullanabilirsiniz. "Yarısı Bizden"deki hibe yok ama çok yüksek inşaat maliyetlerinde bu kredi daha geniş bir finansman kapısı açıyor.
İkisi farklı avantajlar sunuyor. Hibe kesinlikle geri ödemesiz — paranın bir kısmını sıfır maliyetle alıyorsunuz. Sabit faizli kredi ise yüksek enflasyon döneminde çok avantajlı çünkü borcunuz reel olarak eriyor. Yüksek inşaat maliyeti + yüksek enflasyon = 3 Milyon TL kredisi avantajlı. Düşük inşaat maliyeti + hibe önceliği = Yarısı Bizden avantajlı.
"Yarısı Bizden" sizin için daha uygun. Çünkü bu kampanyada KKB puanı veya kredi notu sorulmuyor. 3 Milyon TL kredisinde ise bankanın finansal koşullarını karşılamanız gerekiyor.
3 Milyon TL kredisini seçin. Bu kampanyada aylık kira yardımından yararlanmaya devam edebiliyorsunuz. "Yarısı Bizden"de ise aylık kira yardımı yerine tek seferlik 125.000 TL taşınma desteği alıyorsunuz.
Bakırköy ve çevresinde her iki kampanya da aktif olarak kullanılıyor. Bakırköy'deki dönüşüm projelerinde inşaat maliyetleri genellikle yüksek olduğundan, büyük ölçekli projelerde 3 Milyon TL kredisi, bireysel kat malikleri için ise "Yarısı Bizden" daha çok tercih ediliyor. Projenize göre hangisinin size uygun olduğunu değerlendirmek için bizimle görüşebilirsiniz.
Her müteahhit her projeyi alamıyor. Bakanlığın "ŞANTİYE-M" sistemine kayıtlı ve lisanslı olması şart. Ayrıca projenizin büyüklüğüne göre müteahhidin yeterlilik sınıfı uygun olmalı. Küçük bir firma büyük bir siteyi alamıyor, büyük bir bina için küçük bir müteahhitle sözleşme yaparsanız kampanya desteğini kaybedebilirsiniz.
Sözleşme noter huzurunda yapılmalı. İçinde cezai şartlar, termin planı (hangi tarihte ne biteceği), fesih koşulları ve teminat miktarı açıkça yazmalı. Standart bir sözleşme yeterli değil — bir gayrimenkul avukatı veya deneyimli bir mimar denetiminde hazırlanması çok önemli. Sözleşmedeki boşluklar ileride büyük sorun yaratıyor.
Bakırköy Belediyesi yapı ruhsatı veriyor, inşaatın yerinde denetimini yapıyor ve hakediş aşamalarını onaylıyor. Bunun yanında kentsel dönüşüm danışmanlık hizmetleri de sunuyor. Riskli yapı tespiti yaptıracaksanız, müteahhit arayışındaysanız veya süreç hakkında ilk bilgiyi almak istiyorsanız Bakırköy Belediyesi kentsel dönüşüm müdürlüğü doğru başlangıç noktası.
Evet. %50+1 çoğunluk sağlanırsa yeterli. 8 dairede 5 kişi onaylarsa süreç başlıyor. Karşı çıkan 3 kişiye noter kanalıyla ihtarname gönderiliyor, 15 gün içinde anlaşmazlarsa hisseleri rayiç bedel üzerinden önce diğer maliklere, sonra müteahhide teklif ediliyor. Yine anlaşmazsa Bakanlık kamulaştırıyor.
Evet, özel bir düzenleme var. Tüm kat maliklerinin %100 muvafakatiyle, devlet desteğini aynı il sınırları içinde veya dışında, yapılaşmaya uygun başka bir parseldeki inşaat için kullanabiliyorsunuz. Yani paranızı başka bir arsadaki projeye aktarabiliyorsunuz.
Evet, etkiler. Tescilli tarihi yapıya yakın parsellerde yeni bina projesi Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu'nun onayına tabi oluyor. Bu ek bir aşama demek ve süreyi uzatıyor. Ancak kampanya haklarınızı kaybetmiyorsunuz, sadece onay süreci daha uzun ve karmaşık oluyor. Bu tür projelerde deneyimli bir mimarlık ofisiyle çalışmak kritik.
Kira yardımı miktarı ilçeye göre değişiyor ve her yıl güncelleniyor. Bakanlığın belirlediği tutarlar üzerinden aylık ödeniyor. Başvuru için riskli yapı tespiti belgesiyle ilgili ilçe belediyesine — Bakırköy'dekiler için Bakırköy Belediyesi kentsel dönüşüm birimine — başvurmanız gerekiyor.
3 Milyon TL kredisinde var. A sınıfı EKB için yıllık %0.50 faiz indirimi, B sınıfı için %0.25 indirim uygulanıyor. Yani müteahhidinizden A sınıfı enerji verimliliğinde bina yapmasını talep ederseniz kredinizin maliyeti daha da düşüyor. "Yarısı Bizden"de böyle bir indirim yok.